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À vendre Maison de village 5 pièces 105 m²

Bien expiré
VilleBoutenac (11)
Surface105m²
Coût Total135 570€
Loyer Annuel10 673€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 109 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 038,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au cœur des Corbières, située dans le charmant village de Boutenac, à 5min de Lézignan Corbières, laissez-vous séduire par cette ravissante maison en pierre.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un espace de vie climatisé comprenant un espace séjour et cuisine équipée. Au premier étage , vous découvrirez une première chambre lumineuse ainsi que la salle d’eau. Puis au deuxième étage, vous y trouverez deux chambres. Pour finir, au dernier étage, vous trouverez une dernière chambre de presque 30m2 avec charpente apparente.

Récemment rénovée en 2024, la maison allie confort et charme de l’ancien avec tomettes et moulures au plafond.

Localisation : Village avec de nombreuses commodités (creche , école, épicerie, coiffeur…)

Idéal primo accédant, maison secondaire ou locatif.

Maison rénové, impasse calme, parking à proximité, volet roulant, double vitrage, climatisation

Ville : Boutenac
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Coordonnées : 43.147750, 2.791110
Total : 135 570€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 17 850€
Valeur du bien : 126 850€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 11.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 889€/mois
Loyer annuel estimé : 10673€/an
Fourchette totale : 648€ - 1221€/mois
Fourchette annuelle : 7773€ - 14654€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 070 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 350 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-3 350€ (-3.0%)
Marge achat-revente :-23 220€ (-20.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 710,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 863,90€
Coût de l'assurance :11 862,38€
Taxe foncière : 1 067,26€/an
Soit par mois : 88,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 889,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 présumé - cuisine sans photo, rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Aucune rénovation nécessaire, salle de bain moderne avec douche à l'italienne et double vasque
Quantité: 8 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 850 €(170 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 × 12000€ = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:0€
    Aucune rénovation nécessaire: 0€
  • Chambres:1 600€
    Peinture des murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boutenac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste sauf salle de bain.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 673 €/an
Calcul : 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 570 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 067 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 943 €
Revenus locatifs : +10 673 €
Charges déductibles : -23 943 €
Résultat foncier Année 1 : -13 270 €(Déficit de 13 270 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 570 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 093 €/an
Revenus locatifs : +10 673 €
Charges déductibles : -6 093 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 580 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2569.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 673 €23 947 €4 555 €-13 274 €10 700 €2 574 €2 574 €
210 886 €5 976 €4 434 €4 910 €---
311 104 €5 851 €4 309 €5 253 €---
411 326 €5 721 €4 180 €5 604 €---
511 552 €5 587 €4 046 €5 965 €---
611 783 €5 449 €3 907 €6 335 €---
712 019 €5 306 €3 764 €6 713 €---
812 259 €5 157 €3 616 €7 102 €---
912 505 €5 004 €3 462 €7 501 €---
1012 755 €4 845 €3 303 €7 910 €---
1113 010 €4 681 €3 139 €8 329 €---
1213 270 €4 511 €2 969 €8 759 €---
1313 535 €4 335 €2 794 €9 200 €---
1413 806 €4 154 €2 612 €9 652 €---
1514 082 €3 966 €2 424 €10 117 €---
1614 364 €3 771 €2 229 €10 593 €---
1714 651 €3 570 €2 028 €11 081 €---
1814 944 €3 362 €1 820 €11 583 €---
1915 243 €3 146 €1 604 €12 097 €---
2015 548 €2 923 €1 382 €12 625 €---
2115 859 €2 693 €1 151 €13 166 €---
2216 176 €2 454 €913 €13 722 €---
2316 500 €2 208 €666 €14 292 €---
2416 830 €1 952 €411 €14 877 €---
2517 166 €1 688 €146 €15 478 €---
TOTAL341 847 €122 258 €65 864 €219 589 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 589 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 241 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 241 €-3 210 €+5 451 €
2+2 241 €+701 €+1 540 €
3+2 241 €+1 576 €+665 €
4+2 241 €+1 681 €+560 €
5+2 241 €+1 789 €+452 €
6+2 241 €+1 900 €+341 €
7+2 241 €+2 014 €+227 €
8+2 241 €+2 131 €+110 €
9+2 241 €+2 250 €-9 €
10+2 241 €+2 373 €-132 €
11+2 241 €+2 499 €-258 €
12+2 241 €+2 628 €-387 €
13+2 241 €+2 760 €-519 €
14+2 241 €+2 896 €-655 €
15+2 241 €+3 035 €-794 €
16+2 241 €+3 178 €-937 €
17+2 241 €+3 324 €-1 083 €
18+2 241 €+3 475 €-1 234 €
19+2 241 €+3 629 €-1 388 €
20+2 241 €+3 787 €-1 546 €
21+2 241 €+3 950 €-1 709 €
22+2 241 €+4 117 €-1 876 €
23+2 241 €+4 288 €-2 047 €
24+2 241 €+4 463 €-2 222 €
25+2 241 €+4 643 €-2 402 €
Total+56 025 €+65 877 €+-9 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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