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À vendre Maison de village 5 pièces 105 m²

VilleBoutenac (11)
Surface105
Coût Total135 570
Loyer Annuel10 673
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+89
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 109 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 038,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au cœur des Corbières, située dans le charmant village de Boutenac, à 5min de Lézignan Corbières, laissez-vous séduire par cette ravissante maison en pierre.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un espace de vie climatisé comprenant un espace séjour et cuisine équipée. Au premier étage , vous découvrirez une première chambre lumineuse ainsi que la salle d’eau. Puis au deuxième étage, vous y trouverez deux chambres. Pour finir, au dernier étage, vous trouverez une dernière chambre de presque 30m2 avec charpente apparente.

Récemment rénovée en 2024, la maison allie confort et charme de l’ancien avec tomettes et moulures au plafond.

Localisation : Village avec de nombreuses commodités (creche , école, épicerie, coiffeur…)

Idéal primo accédant, maison secondaire ou locatif.

Maison rénové, impasse calme, parking à proximité, volet roulant, double vitrage, climatisation

Ville : Boutenac
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Coordonnées : 43.147750, 2.791110
Total : 135 570
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 17 850
Valeur du bien : 126 850
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 11.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 889€/mois
Loyer annuel estimé : 10673€/an
Fourchette totale : 648€ - 1221€/mois
Fourchette annuelle : 7773€ - 14654€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 070 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 350
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :-3 350 (-3.0%)
Marge achat-revente :-23 220€ (-20.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 570
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 710,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 863,90
Coût de l'assurance :11 862,38
Taxe foncière : 1 067,26€/an
Soit par mois : 88,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 889,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 présumé - cuisine sans photo, rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Aucune rénovation nécessaire, salle de bain moderne avec douche à l'italienne et double vasque
Quantité: 8 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 850(170 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète: 1 × 12000€ = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:0
    Aucune rénovation nécessaire: 0€
  • Chambres:1 600
    Peinture des murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boutenac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste sauf salle de bain.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 673 €/an
Calcul : 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 570 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 067 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 943
Revenus locatifs : +10 673
Charges déductibles : -23 943
Résultat foncier Année 1 : -13 270(Déficit de 13 270 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 570
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 093 €/an
Revenus locatifs : +10 673
Charges déductibles : -6 093
Résultat foncier Années 2+ : 4 580 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2569.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 67323 9474 555-13 27410 700 €2 574 €2 574 €
210 8865 9764 4344 910---
311 1045 8514 3095 253---
411 3265 7214 1805 604---
511 5525 5874 0465 965---
611 7835 4493 9076 335---
712 0195 3063 7646 713---
812 2595 1573 6167 102---
912 5055 0043 4627 501---
1012 7554 8453 3037 910---
1113 0104 6813 1398 329---
1213 2704 5112 9698 759---
1313 5354 3352 7949 200---
1413 8064 1542 6129 652---
1514 0823 9662 42410 117---
1614 3643 7712 22910 593---
1714 6513 5702 02811 081---
1814 9443 3621 82011 583---
1915 2433 1461 60412 097---
2015 5482 9231 38212 625---
2115 8592 6931 15113 166---
2216 1762 45491313 722---
2316 5002 20866614 292---
2416 8301 95241114 877---
2517 1661 68814615 478---
TOTAL341 847122 25865 864219 58910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 589
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 241 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 241-3 210+5 451
2+2 241+701+1 540
3+2 241+1 576+665
4+2 241+1 681+560
5+2 241+1 789+452
6+2 241+1 900+341
7+2 241+2 014+227
8+2 241+2 131+110
9+2 241+2 250-9
10+2 241+2 373-132
11+2 241+2 499-258
12+2 241+2 628-387
13+2 241+2 760-519
14+2 241+2 896-655
15+2 241+3 035-794
16+2 241+3 178-937
17+2 241+3 324-1 083
18+2 241+3 475-1 234
19+2 241+3 629-1 388
20+2 241+3 787-1 546
21+2 241+3 950-1 709
22+2 241+4 117-1 876
23+2 241+4 288-2 047
24+2 241+4 463-2 222
25+2 241+4 643-2 402
Total+56 025+65 877+-9 852
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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