Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 chambres avec jardin

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface115m²
Coût Total124 620€
Loyer Annuel11 243€
Rentabilité9.02%
Cashflow/mois+198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 947,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Mandat exclusif, Jardin

Montluçon, dans une rue calme à proximité des commodités, venez découvrir cette maison des années 50 de type 4 de 115 m² habitable comprenant de plain pied : grande entrée, deux chambres, toilettes, cuisine d'été-buanderie, garage ; à l'étage, belle pièce de vie lumineuse de 38 m², cuisine, salle d'eau, une chambre et deuxième toilettes. La maison dispose également d'un beau jardin de 721 m² avec plusieurs dépendances. Double vitrage PVC avec volets roulants électriques, ballon d'eau chaude via pompe à chaleur, chauffage central fioul. Maison à rafraichir à découvrir sans attendre ! Référence agence : 3156

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.334930, 2.583738
Total : 124 620€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 6 900€
Valeur du bien : 115 900€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 937€/mois
Loyer annuel estimé : 11243€/an
Fourchette totale : 728€ - 1207€/mois
Fourchette annuelle : 8731€ - 14479€/an
Rentabilité brute :9.02%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 150,48 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 306 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-23 306€ (-17.6%)
Marge achat-revente :7 686€ (5.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 645,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 549,04€
Coût de l'assurance :9 346,50€
Taxe foncière : 1 124,35€/an
Soit par mois : 93,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 936,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 900 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 900€
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 900€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 937 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 243 €/an
Calcul : 937 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 620 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 124 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 520 €
Revenus locatifs : +11 243 €
Charges déductibles : -12 520 €
Résultat foncier Année 1 : -1 276 €(Déficit de 1 276 €)
Imputable sur revenu global : 1 276 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 620 €/an
Revenus locatifs : +11 243 €
Charges déductibles : -5 620 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 624 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 243 €12 524 €4 125 €-1 280 €1 280 €--
211 468 €5 513 €4 015 €5 955 €---
311 698 €5 399 €3 901 €6 299 €---
411 932 €5 281 €3 783 €6 650 €---
512 170 €5 159 €3 661 €7 011 €---
612 414 €5 033 €3 535 €7 380 €---
712 662 €4 903 €3 405 €7 759 €---
812 915 €4 768 €3 270 €8 147 €---
913 174 €4 629 €3 131 €8 545 €---
1013 437 €4 485 €2 987 €8 952 €---
1113 706 €4 336 €2 838 €9 370 €---
1213 980 €4 182 €2 683 €9 798 €---
1314 259 €4 022 €2 524 €10 237 €---
1414 545 €3 858 €2 359 €10 687 €---
1514 836 €3 687 €2 189 €11 148 €---
1615 132 €3 511 €2 013 €11 621 €---
1715 435 €3 329 €1 831 €12 106 €---
1815 744 €3 141 €1 642 €12 603 €---
1916 058 €2 946 €1 448 €13 113 €---
2016 380 €2 745 €1 246 €13 635 €---
2116 707 €2 536 €1 038 €14 171 €---
2217 041 €2 321 €823 €14 720 €---
2317 382 €2 098 €600 €15 284 €---
2417 730 €1 868 €370 €15 862 €---
2518 084 €1 630 €132 €16 454 €---
TOTAL360 132 €103 904 €59 549 €256 228 €1 280 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 384 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 228 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 361 €-384 €+2 745 €
2+2 361 €+1 787 €+574 €
3+2 361 €+1 890 €+471 €
4+2 361 €+1 995 €+366 €
5+2 361 €+2 103 €+258 €
6+2 361 €+2 214 €+147 €
7+2 361 €+2 328 €+33 €
8+2 361 €+2 444 €-83 €
9+2 361 €+2 563 €-202 €
10+2 361 €+2 686 €-325 €
11+2 361 €+2 811 €-450 €
12+2 361 €+2 939 €-578 €
13+2 361 €+3 071 €-710 €
14+2 361 €+3 206 €-845 €
15+2 361 €+3 344 €-983 €
16+2 361 €+3 486 €-1 125 €
17+2 361 €+3 632 €-1 271 €
18+2 361 €+3 781 €-1 420 €
19+2 361 €+3 934 €-1 573 €
20+2 361 €+4 091 €-1 730 €
21+2 361 €+4 251 €-1 890 €
22+2 361 €+4 416 €-2 055 €
23+2 361 €+4 585 €-2 224 €
24+2 361 €+4 758 €-2 397 €
25+2 361 €+4 936 €-2 575 €
Total+59 025 €+76 868 €+-17 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →