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Immeuble à bon rendement locatif Cransac les Thermes Aveyron

VilleCransac (12)
Surface130
Coût Total131 400
Loyer Annuel14 521
Rentabilité11.05%
Cashflow/mois+410
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 834,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², Terrasse, 1 garage, 1 place de parking

C'est à deux pas des Thermes que je vous propose cet immeuble de plus de 250 m².

Il se compose au rdc de 125 m² de surface à réhabiliter en un très bel appartement ou un commerce (l'isolation est déjà faite, seul le cloisonnement est à définir selon votre volonté..)

A ce niveau également un garage de 22 m² (portail sectionnel motorisé) de plus à l'arrière vous avez accès à 2 caves typiques en pierres)

Au premier niveau, vous trouverez 2 appartements entièrement rénovés avec goût:

un T4 de plus de 90 m² et sa terrasse

un studio de 35 m² Rapport minimum de plus de 11 000€ annuel louable immédiatement!

Une visite s'impose pour vous faire découvrir le fort potentiel de cet immeuble. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier. Les informations Géorisque sont disponibles sur : Contactez Thierry Sebastia au [Coordonnées masquées]

Annonce publiée par Thierry Sebastia (Ei) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Aubin, 12110 immatriculé au Rsac de Rodez sous le n°450 786 967. Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cransac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.523980, 2.283210
Total : 131 400
Prix d'acquisition : 108 500
Travaux : 14 220
Valeur du bien : 122 720
Frais de notaire : 8 680
Coût estimé : 8 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 9.31€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 11.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14521€/an
Fourchette totale : 983€ - 1489€/mois
Fourchette annuelle : 11798€ - 17872€/an
Rentabilité brute :11.05%
Fourchette de rentabilité :8.98% - 13.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 368,42 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 895
Prix d'achat :108 500
Décote à l'achat :-69 395 (-39.0%)
Marge achat-revente :46 495€ (26.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :641,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 678,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 116,79
Coût de l'assurance :11 169,00
Taxe foncière : 1 452,07€/an
Soit par mois : 121,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 210,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :410,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec remplacement des éléments vieillissants et ajout de nouvelles finitions
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais un peu datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Salle de bain récente, aucun travail nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain impeccable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m² estimé)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 220(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 700
    Cuisine complète: 18 m² × 650€/m² = 11700€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:0
    Aucun travail nécessaire: 0€
  • Chambre:720
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 800
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Cransac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine complète ont été estimés à 650€/m², incluant les matériaux et la pose. Les prix pour la peinture ont été estimés à 60€/m², incluant également les matériaux et la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 521 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 400 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 360
Revenus locatifs : +14 521
Charges déductibles : -20 360
Résultat foncier Année 1 : -5 839(Déficit de 5 839 €)
Imputable sur revenu global : 5 839
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 140 €/an
Revenus locatifs : +14 521
Charges déductibles : -6 140
Résultat foncier Années 2+ : 8 381 €/an
Prix d'achat du bien : 108 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 52120 3644 245-5 8435 843 €--
214 8116 0294 1318 782---
315 1075 9114 0129 196---
415 4105 7883 8909 621---
515 7185 6623 76310 056---
616 0325 5313 63210 501---
716 3535 3963 49710 956---
816 6805 2573 35811 423---
917 0135 1133 21411 901---
1017 3544 9643 06512 390---
1117 7014 8102 91112 891---
1218 0554 6512 75213 404---
1318 4164 4862 58813 929---
1418 7844 3172 41814 467---
1519 1604 1412 24315 018---
1619 5433 9602 06115 583---
1719 9343 7731 87416 161---
1820 3333 5801 68116 753---
1920 7393 3801 48117 359---
2021 1543 1731 27417 981---
2121 5772 9601 06118 617---
2222 0092 74084119 269---
2322 4492 51261319 937---
2422 8982 27737820 621---
2523 3562 03413521 322---
TOTAL465 104122 80861 117342 2965 843Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 753
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 342 296
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 521 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 049-1 753+4 802
2+3 049+2 635+414
3+3 049+2 759+290
4+3 049+2 886+163
5+3 049+3 017+32
6+3 049+3 150-101
7+3 049+3 287-238
8+3 049+3 427-378
9+3 049+3 570-521
10+3 049+3 717-668
11+3 049+3 867-818
12+3 049+4 021-972
13+3 049+4 179-1 130
14+3 049+4 340-1 291
15+3 049+4 506-1 457
16+3 049+4 675-1 626
17+3 049+4 848-1 799
18+3 049+5 026-1 977
19+3 049+5 208-2 159
20+3 049+5 394-2 345
21+3 049+5 585-2 536
22+3 049+5 781-2 732
23+3 049+5 981-2 932
24+3 049+6 186-3 137
25+3 049+6 397-3 348
Total+76 225+102 689+-26 464
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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