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Immeuble à bon rendement locatif Cransac les Thermes Aveyron

Bien expiré
VilleCransac (12)
Surface130m²
Coût Total131 400€
Loyer Annuel14 521€
Rentabilité11.05%
Cashflow/mois+410€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 834,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², Terrasse, 1 garage, 1 place de parking

C'est à deux pas des Thermes que je vous propose cet immeuble de plus de 250 m².

Il se compose au rdc de 125 m² de surface à réhabiliter en un très bel appartement ou un commerce (l'isolation est déjà faite, seul le cloisonnement est à définir selon votre volonté..)

A ce niveau également un garage de 22 m² (portail sectionnel motorisé) de plus à l'arrière vous avez accès à 2 caves typiques en pierres)

Au premier niveau, vous trouverez 2 appartements entièrement rénovés avec goût:

un T4 de plus de 90 m² et sa terrasse

un studio de 35 m² Rapport minimum de plus de 11 000€ annuel louable immédiatement!

Une visite s'impose pour vous faire découvrir le fort potentiel de cet immeuble. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier. Les informations Géorisque sont disponibles sur : Contactez Thierry Sebastia au [Coordonnées masquées]

Annonce publiée par Thierry Sebastia (Ei) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Aubin, 12110 immatriculé au Rsac de Rodez sous le n°450 786 967. Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cransac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.523980, 2.283210
Total : 131 400€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 14 220€
Valeur du bien : 122 720€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 9.31€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 11.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14521€/an
Fourchette totale : 983€ - 1489€/mois
Fourchette annuelle : 11798€ - 17872€/an
Rentabilité brute :11.05%
Fourchette de rentabilité :8.98% - 13.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 368,42 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 895 €
Prix d'achat :108 500 €
Décote à l'achat :-69 395€ (-39.0%)
Marge achat-revente :46 495€ (26.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :641,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 678,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 116,79€
Coût de l'assurance :11 169,00€
Taxe foncière : 1 452,07€/an
Soit par mois : 121,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 210,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :410,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec remplacement des éléments vieillissants et ajout de nouvelles finitions
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais un peu datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Salle de bain récente, aucun travail nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain impeccable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m² estimé)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 220 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 700€
    Cuisine complète: 18 m² × 650€/m² = 11700€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:0€
    Aucun travail nécessaire: 0€
  • Chambre:720€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Cransac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine complète ont été estimés à 650€/m², incluant les matériaux et la pose. Les prix pour la peinture ont été estimés à 60€/m², incluant également les matériaux et la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 521 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 360 €
Revenus locatifs : +14 521 €
Charges déductibles : -20 360 €
Résultat foncier Année 1 : -5 839 €(Déficit de 5 839 €)
Imputable sur revenu global : 5 839 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 140 €/an
Revenus locatifs : +14 521 €
Charges déductibles : -6 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 381 €/an
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 521 €20 364 €4 245 €-5 843 €5 843 €--
214 811 €6 029 €4 131 €8 782 €---
315 107 €5 911 €4 012 €9 196 €---
415 410 €5 788 €3 890 €9 621 €---
515 718 €5 662 €3 763 €10 056 €---
616 032 €5 531 €3 632 €10 501 €---
716 353 €5 396 €3 497 €10 956 €---
816 680 €5 257 €3 358 €11 423 €---
917 013 €5 113 €3 214 €11 901 €---
1017 354 €4 964 €3 065 €12 390 €---
1117 701 €4 810 €2 911 €12 891 €---
1218 055 €4 651 €2 752 €13 404 €---
1318 416 €4 486 €2 588 €13 929 €---
1418 784 €4 317 €2 418 €14 467 €---
1519 160 €4 141 €2 243 €15 018 €---
1619 543 €3 960 €2 061 €15 583 €---
1719 934 €3 773 €1 874 €16 161 €---
1820 333 €3 580 €1 681 €16 753 €---
1920 739 €3 380 €1 481 €17 359 €---
2021 154 €3 173 €1 274 €17 981 €---
2121 577 €2 960 €1 061 €18 617 €---
2222 009 €2 740 €841 €19 269 €---
2322 449 €2 512 €613 €19 937 €---
2422 898 €2 277 €378 €20 621 €---
2523 356 €2 034 €135 €21 322 €---
TOTAL465 104 €122 808 €61 117 €342 296 €5 843 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 753 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 342 296 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 521 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 049 €-1 753 €+4 802 €
2+3 049 €+2 635 €+414 €
3+3 049 €+2 759 €+290 €
4+3 049 €+2 886 €+163 €
5+3 049 €+3 017 €+32 €
6+3 049 €+3 150 €-101 €
7+3 049 €+3 287 €-238 €
8+3 049 €+3 427 €-378 €
9+3 049 €+3 570 €-521 €
10+3 049 €+3 717 €-668 €
11+3 049 €+3 867 €-818 €
12+3 049 €+4 021 €-972 €
13+3 049 €+4 179 €-1 130 €
14+3 049 €+4 340 €-1 291 €
15+3 049 €+4 506 €-1 457 €
16+3 049 €+4 675 €-1 626 €
17+3 049 €+4 848 €-1 799 €
18+3 049 €+5 026 €-1 977 €
19+3 049 €+5 208 €-2 159 €
20+3 049 €+5 394 €-2 345 €
21+3 049 €+5 585 €-2 536 €
22+3 049 €+5 781 €-2 732 €
23+3 049 €+5 981 €-2 932 €
24+3 049 €+6 186 €-3 137 €
25+3 049 €+6 397 €-3 348 €
Total+76 225 €+102 689 €+-26 464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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