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Achat : Maison Ombrée d'Anjou (49420)

Bien expiré
VilleArmaillé, Carbay, Chapelle-hullin, Chazé-henry, Pouancé, Prévière, Saint-michel-et-chanveaux, Vergonnes (49)
Surface184m²
Coût Total251 654€
Loyer Annuel17 240€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 920 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 939,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 184 m², 8 pièces, 2204 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison comprenant entrée avec escalier, séjour, salon, cuisine, salle d'eau, Wc, une pièce A l'étage : pallier desservant Wc, 3 chambres, un bureau, grenier Grand garage Atelier de plus de 200 m2 avec grenier L'ensemble sur un terrain de plus de 2300 m2

Ville : Armaillé, Carbay, Chapelle-hullin, Chazé-henry, Pouancé, Prévière, Saint-michel-et-chanveaux, Vergonnes
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49420
Coordonnées : 47.751430, -1.025470
Total : 251 654€
Prix d'acquisition : 172 920€
Travaux : 64 900€
Valeur du bien : 237 820€
Frais de notaire : 13 834€
Coût estimé : 13 834€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1437€/mois
Loyer annuel estimé : 17240€/an
Fourchette totale : 1138€ - 1814€/mois
Fourchette annuelle : 13651€ - 21773€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 106,5 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :203 595 €
Prix d'achat :172 920 €
Décote à l'achat :-30 675€ (-15.1%)
Marge achat-revente :-48 059€ (-23.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 654€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 263,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :73,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 337,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 513,55€
Coût de l'assurance :22 019,72€
Taxe foncière : 1 724,05€/an
Soit par mois : 143,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 436,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 480,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration fonctionnelle
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration fonctionnelle
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour amélioration esthétique
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 900 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:30 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité) + Main d'œuvre: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 9000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité) + Main d'œuvre: 1800€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 300€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€ = 3600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ = 1800€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ = 1000€
  • Électricité générale:3 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique = 1500€ (incluant vérification et mise aux normes) + Main d'œuvre: 300€ = 1500€
  • Plomberie générale:4 800€
    Mise aux normes plomberie: toute la plomberie = 2400€ (incluant vérification et mise aux normes) + Main d'œuvre: 480€ = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 437 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 240 €/an
Calcul : 1 437 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 654 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 881 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 724 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 277 €
Revenus locatifs : +17 240 €
Charges déductibles : -76 277 €
Résultat foncier Année 1 : -59 037 €(Déficit de 59 037 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 48 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 377 €/an
Revenus locatifs : +17 240 €
Charges déductibles : -11 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 48336.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 398 €(65% de 172 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 087 €/an
Calcul : 112 398 € × 3,636% = 4 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 240 €76 286 €8 781 €-59 045 €10 700 €48 345 €48 345 €
217 585 €11 156 €8 552 €6 429 €--41 916 €
317 937 €10 919 €8 314 €7 018 €--34 898 €
418 296 €10 673 €8 068 €7 622 €--27 276 €
518 662 €10 419 €7 814 €8 243 €--19 033 €
619 035 €10 155 €7 550 €8 880 €--10 153 €
719 416 €9 882 €7 277 €9 534 €--619 €
819 804 €9 598 €6 994 €10 205 €---
920 200 €9 305 €6 700 €10 895 €---
1020 604 €9 002 €6 397 €11 602 €---
1121 016 €8 687 €6 082 €12 329 €---
1221 436 €8 361 €5 756 €13 075 €---
1321 865 €8 023 €5 419 €13 842 €---
1422 302 €7 674 €5 069 €14 629 €---
1522 748 €7 311 €4 706 €15 437 €---
1623 203 €6 936 €4 331 €16 267 €---
1723 667 €6 547 €3 942 €17 120 €---
1824 141 €6 145 €3 540 €17 996 €---
1924 624 €5 727 €3 123 €18 896 €---
2025 116 €5 295 €2 691 €19 821 €---
2125 618 €4 848 €2 243 €20 771 €---
2226 131 €4 384 €1 779 €21 747 €---
2326 653 €3 904 €1 299 €22 750 €---
2427 186 €3 406 €801 €23 780 €---
2527 730 €2 891 €286 €24 839 €---
TOTAL552 217 €257 534 €127 514 €294 683 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 240 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 620 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 620 €-3 210 €+6 830 €
2+3 620 €0 €+3 620 €
3+3 620 €0 €+3 620 €
4+3 620 €0 €+3 620 €
5+3 620 €0 €+3 620 €
6+3 620 €0 €+3 620 €
7+3 620 €0 €+3 620 €
8+3 620 €+2 876 €+744 €
9+3 620 €+3 268 €+352 €
10+3 620 €+3 481 €+139 €
11+3 620 €+3 699 €-79 €
12+3 620 €+3 923 €-303 €
13+3 620 €+4 153 €-533 €
14+3 620 €+4 389 €-769 €
15+3 620 €+4 631 €-1 011 €
16+3 620 €+4 880 €-1 260 €
17+3 620 €+5 136 €-1 516 €
18+3 620 €+5 399 €-1 779 €
19+3 620 €+5 669 €-2 049 €
20+3 620 €+5 946 €-2 326 €
21+3 620 €+6 231 €-2 611 €
22+3 620 €+6 524 €-2 904 €
23+3 620 €+6 825 €-3 205 €
24+3 620 €+7 134 €-3 514 €
25+3 620 €+7 452 €-3 832 €
Total+90 500 €+88 405 €+2 095 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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