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Maison à vendre

VilleIlliers-Combray (28)
Surface115m²
Coût Total204 890€
Loyer Annuel11 871€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 750 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 232,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 28 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, Exposition sud, Pas de balcon

A SEULEMENT 6 KMS D'ILLIERS COMBRAY ET DE SA SORTIE D'AUTOROUTE, charmante maison comprenant, une entrée, une cuisine aménagée et équipée, un séjour avec cheminée, une salle d'eau, un WC et deux chambres. A l'étage, un palier, une chambre et combles aménageables. Elle vous offre également, une belle véranda non chauffée avec vue sur le jardin et donnant accès au garage, à la chaufferie et à la cave. Sur l'extérieur, un atelier de 53m², une dépendance de 47m² et une de 33m². Le tout sur un agréable terrain sans vis à vis, clos et arboré d'arbres fruitiers. UNE VISITE S'IMPOSE !

Ville : Illiers-Combray
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28120
Coordonnées : 48.305597, 1.220531
Total : 204 890€
Prix d'acquisition : 141 750€
Travaux : 51 800€
Valeur du bien : 193 550€
Frais de notaire : 11 340€
Coût estimé : 11 340€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11871€/an
Fourchette totale : 795€ - 1231€/mois
Fourchette annuelle : 9536€ - 14776€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 475,61 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :169 695 €
Prix d'achat :141 750 €
Décote à l'achat :-27 945€ (-16.5%)
Marge achat-revente :-35 195€ (-20.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 003,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :59,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 063,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 274,68€
Coût de l'assurance :17 927,87€
Taxe foncière : 1 187,07€/an
Soit par mois : 98,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 800 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 900€
    Isolation combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 900€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Illiers-Combray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 871 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 674 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 890 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 187 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 378 €
Revenus locatifs : +11 871 €
Charges déductibles : -60 378 €
Résultat foncier Année 1 : -48 508 €(Déficit de 48 508 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 108 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 578 €/an
Revenus locatifs : +11 871 €
Charges déductibles : -8 578 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 292 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27107.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 138 €(65% de 141 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 350 €/an
Calcul : 92 138 € × 3,636% = 3 350 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 871 €60 385 €6 681 €-48 514 €21 400 €27 114 €27 114 €
212 108 €8 405 €6 501 €3 703 €--23 411 €
312 350 €8 219 €6 315 €4 131 €--19 280 €
412 597 €8 027 €6 123 €4 570 €--14 710 €
512 849 €7 829 €5 925 €5 020 €--9 690 €
613 106 €7 624 €5 720 €5 483 €--4 207 €
713 368 €7 412 €5 508 €5 957 €---
813 636 €7 193 €5 288 €6 443 €---
913 908 €6 966 €5 062 €6 942 €---
1014 187 €6 732 €4 828 €7 454 €---
1114 470 €6 490 €4 586 €7 980 €---
1214 760 €6 240 €4 336 €8 519 €---
1315 055 €5 982 €4 078 €9 073 €---
1415 356 €5 715 €3 811 €9 641 €---
1515 663 €5 439 €3 535 €10 224 €---
1615 976 €5 154 €3 250 €10 822 €---
1716 296 €4 859 €2 955 €11 437 €---
1816 622 €4 555 €2 651 €12 067 €---
1916 954 €4 240 €2 336 €12 714 €---
2017 293 €3 915 €2 010 €13 379 €---
2117 639 €3 578 €1 674 €14 061 €---
2217 992 €3 231 €1 327 €14 761 €---
2318 352 €2 872 €967 €15 480 €---
2418 719 €2 500 €596 €16 218 €---
2519 093 €2 117 €213 €16 977 €---
TOTAL380 222 €195 679 €96 275 €184 543 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 543 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 493 €-6 420 €+8 913 €
2+2 493 €0 €+2 493 €
3+2 493 €0 €+2 493 €
4+2 493 €0 €+2 493 €
5+2 493 €0 €+2 493 €
6+2 493 €0 €+2 493 €
7+2 493 €+525 €+1 968 €
8+2 493 €+1 933 €+560 €
9+2 493 €+2 083 €+410 €
10+2 493 €+2 236 €+257 €
11+2 493 €+2 394 €+99 €
12+2 493 €+2 556 €-63 €
13+2 493 €+2 722 €-229 €
14+2 493 €+2 892 €-399 €
15+2 493 €+3 067 €-574 €
16+2 493 €+3 247 €-754 €
17+2 493 €+3 431 €-938 €
18+2 493 €+3 620 €-1 127 €
19+2 493 €+3 814 €-1 321 €
20+2 493 €+4 014 €-1 521 €
21+2 493 €+4 218 €-1 725 €
22+2 493 €+4 428 €-1 935 €
23+2 493 €+4 644 €-2 151 €
24+2 493 €+4 866 €-2 373 €
25+2 493 €+5 093 €-2 600 €
Total+62 325 €+55 363 €+6 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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