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Appartement T2 FAUBOURG BANNIER - SARAN

VilleSaran (45)
Surface53.67m²
Coût Total115 730€
Loyer Annuel10 409€
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois+168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 53.67 m²
Prix au m² : 1 658,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Collectif, Mandat exclusif

« Les Agents de l’Immobilier Orléans » vous propose cet agréable appartement T2 actuellement loué depuis 2024 à des locataires sérieux et soigneux, offrant ainsi une belle opportunité d’investissement sereine.

L’appartement se compose d’une entrée, d’un séjour lumineux, d’une chambre confortable avec partie dressing, d’une cuisine aménagée et équipée, d’un cellier, d’une salle d’eau ainsi que d’un WC indépendant.

Vous bénéficierez également d’une cave, d’une place de parking extérieure et d’un petit balcon.

Un bien fonctionnel et bien entretenu, idéal pour un investissement locatif avec des locataires déjà en place.

Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez votre agence.

Ville : Saran
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45770
Coordonnées : 47.934708, 1.892860
Total : 115 730€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 19 610€
Valeur du bien : 108 610€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.67m²
Loyer prédit : 16.16€/m²/mois
Fourchette : 13.69€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10409€/an
Fourchette totale : 735€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 8816€ - 12290€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :7.62% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 061,22 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 626 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-21 626€ (-19.5%)
Marge achat-revente :-5 104€ (-4.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 081,50€
Coût de l'assurance :10 126,38€
Taxe foncière : 1 040,92€/an
Soit par mois : 86,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :167,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53.67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 610 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:180€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 60€
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saran (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 409 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 730 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 056 €
Revenus locatifs : +10 409 €
Charges déductibles : -25 056 €
Résultat foncier Année 1 : -14 647 €(Déficit de 14 647 €)
Imputable sur revenu global : 14 647 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 446 €/an
Revenus locatifs : +10 409 €
Charges déductibles : -5 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 963 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 409 €25 060 €4 004 €-14 650 €14 650 €--
210 617 €5 345 €3 899 €5 273 €---
310 830 €5 236 €3 790 €5 594 €---
411 046 €5 124 €3 678 €5 923 €---
511 267 €5 007 €3 561 €6 260 €---
611 493 €4 886 €3 440 €6 606 €---
711 722 €4 762 €3 316 €6 961 €---
811 957 €4 632 €3 186 €7 325 €---
912 196 €4 498 €3 052 €7 698 €---
1012 440 €4 360 €2 914 €8 080 €---
1112 689 €4 216 €2 770 €8 473 €---
1212 943 €4 067 €2 621 €8 875 €---
1313 201 €3 913 €2 467 €9 288 €---
1413 465 €3 754 €2 308 €9 712 €---
1513 735 €3 588 €2 142 €10 146 €---
1614 009 €3 417 €1 971 €10 592 €---
1714 290 €3 240 €1 794 €11 050 €---
1814 575 €3 057 €1 611 €11 519 €---
1914 867 €2 867 €1 421 €12 000 €---
2015 164 €2 670 €1 224 €12 494 €---
2115 468 €2 466 €1 020 €13 001 €---
2215 777 €2 255 €809 €13 522 €---
2316 092 €2 037 €591 €14 056 €---
2416 414 €1 810 €364 €14 604 €---
2516 743 €1 576 €130 €15 167 €---
TOTAL333 410 €113 841 €58 081 €219 569 €14 650 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 395 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 569 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 409 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 186 €-4 395 €+6 581 €
2+2 186 €+1 582 €+604 €
3+2 186 €+1 678 €+508 €
4+2 186 €+1 777 €+409 €
5+2 186 €+1 878 €+308 €
6+2 186 €+1 982 €+204 €
7+2 186 €+2 088 €+98 €
8+2 186 €+2 197 €-11 €
9+2 186 €+2 309 €-123 €
10+2 186 €+2 424 €-238 €
11+2 186 €+2 542 €-356 €
12+2 186 €+2 663 €-477 €
13+2 186 €+2 787 €-601 €
14+2 186 €+2 914 €-728 €
15+2 186 €+3 044 €-858 €
16+2 186 €+3 178 €-992 €
17+2 186 €+3 315 €-1 129 €
18+2 186 €+3 456 €-1 270 €
19+2 186 €+3 600 €-1 414 €
20+2 186 €+3 748 €-1 562 €
21+2 186 €+3 900 €-1 714 €
22+2 186 €+4 057 €-1 871 €
23+2 186 €+4 217 €-2 031 €
24+2 186 €+4 381 €-2 195 €
25+2 186 €+4 550 €-2 364 €
Total+54 650 €+65 871 €+-11 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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