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Pavillon 6 pièces 104 m²

VilleBellegarde (45)
Surface104m²
Coût Total175 080€
Loyer Annuel9 491€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 019,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon 6 pièces 104 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial TERRA NOTAIRES, SELAS vous proposent : Maison / villa à vendre - BELLEGARDE (45270)

Pavillon sur sous-sol comprenant :

  • au rez-de-chaussée : entrée, salon-séjour, dressing, une chambre, cuisine, WC, véranda.
  • au premier étage : palier desservant deux chambres, deux petites pièces, salle de bains, WC.
  • au deuxième étage : grenier. Garage attenant. Chauffage central fuel / bois (chaudière mixte) Assainissement tout à l'égout. Jardin.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude TERRA NOTAIRES, SELAS - Notaires à Beaune-la-Rolande - N° SIRET : 32633077600021

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Surface : 104 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/09/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 780 € et 2 450 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bellegarde
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45270
Coordonnées : 47.987953, 2.443907
Total : 175 080€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 60 600€
Valeur du bien : 166 600€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.61€/m²/mois
Fourchette : 5.79€ - 9.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9491€/an
Fourchette totale : 602€ - 1038€/mois
Fourchette annuelle : 7229€ - 12462€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 213,99 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 254 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-20 254€ (-16.0%)
Marge achat-revente :-48 826€ (-38.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :856,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :70,03€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 926,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 989,19€
Coût de l'assurance :21 009,60€
Taxe foncière : 949,13€/an
Soit par mois : 79,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 006,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central fuel/bois
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris peinture et réparation des murs
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des chambres, y compris revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 assumé - chambre en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 600 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 200€
    Isolation combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 000€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 167€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000€
    Réfection complète plomberie: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellegarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 491 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 080 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 075 €
Revenus locatifs : +9 491 €
Charges déductibles : -68 075 €
Résultat foncier Année 1 : -58 584 €(Déficit de 58 584 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 184 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 475 €/an
Revenus locatifs : +9 491 €
Charges déductibles : -7 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 016 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37183.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 491 €68 081 €5 691 €-58 590 €21 400 €37 190 €37 190 €
29 681 €7 327 €5 538 €2 354 €--34 836 €
39 875 €7 169 €5 379 €2 706 €--32 130 €
410 072 €7 005 €5 216 €3 067 €--29 063 €
510 274 €6 836 €5 046 €3 438 €--25 626 €
610 479 €6 661 €4 872 €3 818 €--21 807 €
710 689 €6 480 €4 691 €4 208 €--17 599 €
810 902 €6 294 €4 504 €4 609 €--12 990 €
911 121 €6 101 €4 311 €5 020 €--7 970 €
1011 343 €5 901 €4 112 €5 442 €--2 528 €
1111 570 €5 695 €3 905 €5 875 €---
1211 801 €5 482 €3 692 €6 319 €---
1312 037 €5 262 €3 472 €6 775 €---
1412 278 €5 034 €3 245 €7 244 €---
1512 524 €4 799 €3 010 €7 724 €---
1612 774 €4 556 €2 767 €8 218 €---
1713 029 €4 305 €2 516 €8 724 €---
1813 290 €4 046 €2 256 €9 244 €---
1913 556 €3 778 €1 988 €9 778 €---
2013 827 €3 501 €1 711 €10 326 €---
2114 104 €3 214 €1 425 €10 889 €---
2214 386 €2 919 €1 129 €11 467 €---
2314 673 €2 613 €823 €12 060 €---
2414 967 €2 297 €507 €12 670 €---
2515 266 €1 970 €181 €13 296 €---
TOTAL304 008 €187 327 €81 989 €116 681 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 681 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 993 €-6 420 €+8 413 €
2+1 993 €0 €+1 993 €
3+1 993 €0 €+1 993 €
4+1 993 €0 €+1 993 €
5+1 993 €0 €+1 993 €
6+1 993 €0 €+1 993 €
7+1 993 €0 €+1 993 €
8+1 993 €0 €+1 993 €
9+1 993 €0 €+1 993 €
10+1 993 €0 €+1 993 €
11+1 993 €+1 004 €+989 €
12+1 993 €+1 896 €+97 €
13+1 993 €+2 033 €-40 €
14+1 993 €+2 173 €-180 €
15+1 993 €+2 317 €-324 €
16+1 993 €+2 465 €-472 €
17+1 993 €+2 617 €-624 €
18+1 993 €+2 773 €-780 €
19+1 993 €+2 933 €-940 €
20+1 993 €+3 098 €-1 105 €
21+1 993 €+3 267 €-1 274 €
22+1 993 €+3 440 €-1 447 €
23+1 993 €+3 618 €-1 625 €
24+1 993 €+3 801 €-1 808 €
25+1 993 €+3 989 €-1 996 €
Total+49 825 €+35 004 €+14 821 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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