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Achat appartement

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface73m²
Coût Total145 552€
Loyer Annuel9 583€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 368,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

ÉVREUX ~ Proche gare Appartement 3 pièces situé au dernier étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur.

Il se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour lumineux donnant accès à un balcon, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle d'eau et de WC indépendants.

Une cave et un garage fermé complètent ce bien.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ! Copropriété de 107 lots - dont 48 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2496.00 euros. Christian ELOUNDOU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 851 675 025 - EVREUX.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.013540, 1.159140
Total : 145 552€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 37 660€
Valeur du bien : 137 560€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9583€/an
Fourchette totale : 657€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 7885€ - 11645€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 552€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 761,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 248,16€
Coût de l'assurance :12 735,80€
Taxe foncière : 958,26€/an
Soit par mois : 79,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,00€/mois
Soit par an : 2 496,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 049,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol adapté dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en bon état mais un peu datée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 660 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 160€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² carrelage × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Revêtement de sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 4000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 583 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 552 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 958 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 496 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 481 €
Revenus locatifs : +9 583 €
Charges déductibles : -46 481 €
Résultat foncier Année 1 : -36 898 €(Déficit de 36 898 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 498 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 821 €/an
Revenus locatifs : +9 583 €
Charges déductibles : -8 821 €
Résultat foncier Années 2+ : 762 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15497.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 583 €46 485 €4 862 €-36 903 €21 400 €15 503 €15 503 €
29 774 €8 696 €4 732 €1 078 €--14 424 €
39 970 €8 562 €4 598 €1 408 €--13 016 €
410 169 €8 424 €4 460 €1 746 €--11 271 €
510 373 €8 280 €4 317 €2 092 €--9 179 €
610 580 €8 132 €4 168 €2 448 €--6 731 €
710 792 €7 979 €4 015 €2 813 €--3 918 €
811 007 €7 820 €3 857 €3 187 €--731 €
911 228 €7 657 €3 693 €3 571 €---
1011 452 €7 487 €3 523 €3 965 €---
1111 681 €7 312 €3 348 €4 370 €---
1211 915 €7 130 €3 166 €4 785 €---
1312 153 €6 943 €2 979 €5 211 €---
1412 396 €6 748 €2 785 €5 648 €---
1512 644 €6 548 €2 584 €6 096 €---
1612 897 €6 340 €2 376 €6 557 €---
1713 155 €6 125 €2 162 €7 029 €---
1813 418 €5 903 €1 940 €7 515 €---
1913 686 €5 674 €1 710 €8 013 €---
2013 960 €5 436 €1 472 €8 524 €---
2114 239 €5 190 €1 226 €9 049 €---
2214 524 €4 936 €972 €9 588 €---
2314 815 €4 673 €709 €10 142 €---
2415 111 €4 401 €437 €10 710 €---
2515 413 €4 120 €156 €11 293 €---
TOTAL306 934 €207 001 €70 248 €99 934 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 012 €-6 420 €+8 432 €
2+2 012 €0 €+2 012 €
3+2 012 €0 €+2 012 €
4+2 012 €0 €+2 012 €
5+2 012 €0 €+2 012 €
6+2 012 €0 €+2 012 €
7+2 012 €0 €+2 012 €
8+2 012 €0 €+2 012 €
9+2 012 €+852 €+1 160 €
10+2 012 €+1 190 €+822 €
11+2 012 €+1 311 €+701 €
12+2 012 €+1 435 €+577 €
13+2 012 €+1 563 €+449 €
14+2 012 €+1 694 €+318 €
15+2 012 €+1 829 €+183 €
16+2 012 €+1 967 €+45 €
17+2 012 €+2 109 €-97 €
18+2 012 €+2 254 €-242 €
19+2 012 €+2 404 €-392 €
20+2 012 €+2 557 €-545 €
21+2 012 €+2 715 €-703 €
22+2 012 €+2 876 €-864 €
23+2 012 €+3 042 €-1 030 €
24+2 012 €+3 213 €-1 201 €
25+2 012 €+3 388 €-1 376 €
Total+50 300 €+29 980 €+20 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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