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Maison de ville à vendre

VilleNeuvy-Saint-Sépulchre (36)
Surface160m²
Coût Total153 912€
Loyer Annuel14 632€
Rentabilité9.51%
Cashflow/mois+290€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 540 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salon (total 25 m²), 3 chambres, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

IDÉAL INVESTISSEMENT - CENTRE-VILLE

En vente : dans le centre-ville de NEUVY ST SEPULCHRE (36230), venez découvrir cette maison de 6 pièces de 160 m² sur 133 m² de terrain avec vue sur rue. Elle est disposée comme suit : un local commercial de 50 m2 au Rdc et d'un appartement à rénover à l'étage. Il comprend une pièce à vivre, trois chambres, une cuisine indépendante, une salle d'eau et un toilette. Cette maison bénéficie de radiateurs alimentés à l'électricité.

La maison possède aussi un grenier et une cour à l'arrière.

Elle va demander à être rénovée.

Il y a l'École Élémentaire Jean Guillebaud, l'École Maternelle Sylvain Luret et le Collège Vincent Rotinat dans la commune.

Elle est à vendre pour la somme de 86 400 €. Le prix net est de 80 000 €. Honoraires à la charge de l'acquéreur : 8 %.

La classe énergétique est vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Envie d'en savoir plus sur cette maison à vendre ? Prenez contact avec notre équipe.

Ville : Neuvy-Saint-Sépulchre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36230
Coordonnées : 46.595388, 1.805784
Total : 153 912€
Prix d'acquisition : 86 400€
Travaux : 60 600€
Valeur du bien : 147 000€
Frais de notaire : 6 912€
Coût estimé : 6 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14632€/an
Fourchette totale : 957€ - 1554€/mois
Fourchette annuelle : 11479€ - 18651€/an
Rentabilité brute :9.51%
Fourchette de rentabilité :7.46% - 12.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :843,37 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 939 €
Prix d'achat :86 400 €
Décote à l'achat :-48 539€ (-36.0%)
Marge achat-revente :-18 973€ (-14.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 912€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 807,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 774,98€
Coût de l'assurance :13 467,30€
Taxe foncière : 1 463,17€/an
Soit par mois : 121,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 219,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 929,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :290,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 600 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 400€
    Isolation combles: 160 m² × 52.5€/m² = 8400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuvy-Saint-Sépulchre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 632 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 912 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 463 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 768 €
Revenus locatifs : +14 632 €
Charges déductibles : -67 768 €
Résultat foncier Année 1 : -53 137 €(Déficit de 53 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 168 €/an
Revenus locatifs : +14 632 €
Charges déductibles : -7 168 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 463 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31736.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160 €(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 632 €67 773 €5 171 €-53 142 €21 400 €31 742 €31 742 €
214 924 €7 036 €5 034 €7 888 €--23 853 €
315 223 €6 894 €4 892 €8 329 €--15 524 €
415 527 €6 747 €4 745 €8 780 €--6 744 €
515 838 €6 595 €4 593 €9 243 €---
616 155 €6 438 €4 436 €9 717 €---
716 478 €6 275 €4 273 €10 203 €---
816 807 €6 107 €4 105 €10 701 €---
917 143 €5 932 €3 931 €11 211 €---
1017 486 €5 752 €3 750 €11 734 €---
1117 836 €5 566 €3 564 €12 270 €---
1218 193 €5 373 €3 371 €12 820 €---
1318 557 €5 174 €3 172 €13 383 €---
1418 928 €4 967 €2 965 €13 961 €---
1519 306 €4 754 €2 752 €14 553 €---
1619 692 €4 533 €2 531 €15 160 €---
1720 086 €4 304 €2 302 €15 782 €---
1820 488 €4 068 €2 066 €16 420 €---
1920 898 €3 823 €1 822 €17 074 €---
2021 316 €3 570 €1 569 €17 745 €---
2121 742 €3 309 €1 307 €18 433 €---
2222 177 €3 038 €1 036 €19 139 €---
2322 620 €2 758 €756 €19 863 €---
2423 073 €2 468 €466 €20 605 €---
2523 534 €2 168 €166 €21 366 €---
TOTAL468 659 €185 422 €74 775 €283 237 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 632 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 073 €-6 420 €+9 493 €
2+3 073 €0 €+3 073 €
3+3 073 €0 €+3 073 €
4+3 073 €0 €+3 073 €
5+3 073 €+750 €+2 323 €
6+3 073 €+2 915 €+158 €
7+3 073 €+3 061 €+12 €
8+3 073 €+3 210 €-137 €
9+3 073 €+3 363 €-290 €
10+3 073 €+3 520 €-447 €
11+3 073 €+3 681 €-608 €
12+3 073 €+3 846 €-773 €
13+3 073 €+4 015 €-942 €
14+3 073 €+4 188 €-1 115 €
15+3 073 €+4 366 €-1 293 €
16+3 073 €+4 548 €-1 475 €
17+3 073 €+4 735 €-1 662 €
18+3 073 €+4 926 €-1 853 €
19+3 073 €+5 122 €-2 049 €
20+3 073 €+5 324 €-2 251 €
21+3 073 €+5 530 €-2 457 €
22+3 073 €+5 742 €-2 669 €
23+3 073 €+5 959 €-2 886 €
24+3 073 €+6 181 €-3 108 €
25+3 073 €+6 410 €-3 337 €
Total+76 825 €+84 971 €+-8 146 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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