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Immeuble 130 m² Villefort

Bien expiré
VilleVillefort (48)
Surface130m²
Coût Total151 540€
Loyer Annuel13 398€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 707,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 130 m² Villefort

Idéalement situé en plein centre de Villefort, à proximité immédiate des commerces, écoles et gare, cet immeuble offre un excellent potentiel pour un investissement locatif ou un projet familial. Cet immeuble se compose de deux appartements T2 : chacun comprenant un séjour, une cuisine, une chambre, une salle d'eau avec WC. Puis de deux studios faciles à louer, idéaux pour saisonniers ou location courte durée. Une petite cour privative accessible depuis l'un des appartements est parfaite pour profiter d'un espace extérieur en centre-ville. Deux caves pouvant servir de stationnement (motos, vélo) ou d'espace de stockage viennent compléter ce bien. Quelques travaux de rafraichissement et d'amélioration à prévoir. Bien à voir !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 130 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 9 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/04/2025

Consommation énergie primaire : 368 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 346 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 420 € et 7 390 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Villefort
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48800
Coordonnées : 44.439194, 3.920247
Total : 151 540€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 52 180€
Valeur du bien : 144 180€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1117€/mois
Loyer annuel estimé : 13398€/an
Fourchette totale : 882€ - 1414€/mois
Fourchette annuelle : 10581€ - 16965€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 11.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 802,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 053,49€
Coût de l'assurance :13 259,75€
Taxe foncière : 1 339,83€/an
Soit par mois : 111,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 116,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :202,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 130 m²
Raison: DPE G - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 28 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 180 €(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète haut de gamme: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 120€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 40€/m² = 1120€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 27 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 117 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 398 €/an
Calcul : 1 117 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 540 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 340 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 288 €
Revenus locatifs : +13 398 €
Charges déductibles : -59 288 €
Résultat foncier Année 1 : -45 889 €(Déficit de 45 889 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 489 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 108 €/an
Revenus locatifs : +13 398 €
Charges déductibles : -7 108 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 291 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24489.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 398 €59 293 €5 242 €-45 894 €21 400 €24 494 €24 494 €
213 666 €6 975 €5 105 €6 691 €--17 803 €
313 940 €6 833 €4 963 €7 107 €--10 697 €
414 218 €6 686 €4 816 €7 533 €--3 164 €
514 503 €6 533 €4 663 €7 970 €---
614 793 €6 375 €4 505 €8 418 €---
715 089 €6 212 €4 341 €8 877 €---
815 390 €6 042 €4 172 €9 348 €---
915 698 €5 867 €3 997 €9 831 €---
1016 012 €5 685 €3 815 €10 327 €---
1116 332 €5 497 €3 627 €10 835 €---
1216 659 €5 302 €3 432 €11 357 €---
1316 992 €5 101 €3 230 €11 892 €---
1417 332 €4 892 €3 022 €12 440 €---
1517 679 €4 675 €2 805 €13 003 €---
1618 032 €4 451 €2 581 €13 581 €---
1718 393 €4 219 €2 349 €14 174 €---
1818 761 €3 979 €2 109 €14 782 €---
1919 136 €3 730 €1 860 €15 406 €---
2019 519 €3 473 €1 603 €16 046 €---
2119 909 €3 206 €1 336 €16 703 €---
2220 307 €2 930 €1 059 €17 378 €---
2320 713 €2 644 €773 €18 070 €---
2421 128 €2 347 €477 €18 780 €---
2521 550 €2 040 €170 €19 510 €---
TOTAL429 150 €174 989 €76 053 €254 161 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 161 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 398 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 814 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 814 €-6 420 €+9 234 €
2+2 814 €0 €+2 814 €
3+2 814 €0 €+2 814 €
4+2 814 €0 €+2 814 €
5+2 814 €+1 442 €+1 372 €
6+2 814 €+2 525 €+289 €
7+2 814 €+2 663 €+151 €
8+2 814 €+2 804 €+10 €
9+2 814 €+2 949 €-135 €
10+2 814 €+3 098 €-284 €
11+2 814 €+3 251 €-437 €
12+2 814 €+3 407 €-593 €
13+2 814 €+3 567 €-753 €
14+2 814 €+3 732 €-918 €
15+2 814 €+3 901 €-1 087 €
16+2 814 €+4 074 €-1 260 €
17+2 814 €+4 252 €-1 438 €
18+2 814 €+4 434 €-1 620 €
19+2 814 €+4 622 €-1 808 €
20+2 814 €+4 814 €-2 000 €
21+2 814 €+5 011 €-2 197 €
22+2 814 €+5 213 €-2 399 €
23+2 814 €+5 421 €-2 607 €
24+2 814 €+5 634 €-2 820 €
25+2 814 €+5 853 €-3 039 €
Total+70 350 €+76 248 €+-5 898 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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