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Appartement à vendre

VilleBessèges (30)
Surface82m²
Coût Total104 040€
Loyer Annuel6 396€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 036,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, 3 chambres, Jardin, calme

Vous cherchez un bien pour investissement locatif? Venez découvrir cet appartement de 82.95m², sur la commune de Bessèges.

Idéalement situé dans le village, cet appartement indépendant offre une pièce à vivre , 2 chambres , un bureau , salle d'eau, WC, le tout entièrement rénové. Pour un confort optimal, double vitrage, volets roulants, et climatisation réversible ont été installés. Le petit plus, un terrain attenant pour profiter de l'extérieur aux beaux jours et un terrain non attenant , situé à un cinquantaine de mètres de l'appartement, permettant de se garer et de faire un potager.

Ce logement est actuellement loué 580 € par mois. Taxe foncière : 567 €.

Pour tout renseignement, vous pouvez contacter BARJAC IMMOBILIER OU Julie AUGIER

A voir sur le site BARJAC IMMOBILIER, référence 43702. Copropriété de 2 lots - dont 2 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Bessèges
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30160
Coordonnées : 44.288229, 4.106578
Total : 104 040€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 12 240€
Valeur du bien : 97 240€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 6.50€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 533€/mois
Loyer annuel estimé : 6396€/an
Fourchette totale : 435€ - 654€/mois
Fourchette annuelle : 5215€ - 7843€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :764,71 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 706 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+22 294€ (+35.6%)
Marge achat-revente :-41 334€ (-65.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,48€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 537,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 391,10€
Coût de l'assurance :8 843,40€
Taxe foncière : 567,00€/an
Soit par mois : 47,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 532,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 584,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 124 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie, état visible parmi les autres pièces
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et rafraîchissement du carrelage et des murs dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 240 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète rafraîchissement: 1 × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 800€
    Vérification plomberie salle de bain: 6 m² × 300€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 040€
    Rafraîchissement parquet 3 chambres: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 400€
    Rafraîchissement carrelage et murs salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bessèges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 396 €/an
Calcul : 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 358 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 519 €
Revenus locatifs : +6 396 €
Charges déductibles : -16 519 €
Résultat foncier Année 1 : -10 123 €(Déficit de 10 123 €)
Imputable sur revenu global : 10 123 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 279 €/an
Revenus locatifs : +6 396 €
Charges déductibles : -4 279 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 117 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 396 €16 522 €3 361 €-10 126 €10 126 €--
26 524 €4 191 €3 271 €2 332 €---
36 654 €4 097 €3 177 €2 557 €---
46 787 €4 000 €3 080 €2 787 €---
56 923 €3 900 €2 980 €3 023 €---
67 061 €3 797 €2 876 €3 264 €---
77 203 €3 690 €2 769 €3 513 €---
87 347 €3 579 €2 659 €3 767 €---
97 494 €3 465 €2 545 €4 028 €---
107 643 €3 347 €2 427 €4 296 €---
117 796 €3 226 €2 305 €4 571 €---
127 952 €3 100 €2 179 €4 853 €---
138 111 €2 970 €2 049 €5 142 €---
148 273 €2 835 €1 914 €5 438 €---
158 439 €2 696 €1 776 €5 743 €---
168 608 €2 553 €1 632 €6 055 €---
178 780 €2 405 €1 484 €6 375 €---
188 955 €2 252 €1 331 €6 704 €---
199 135 €2 093 €1 173 €7 041 €---
209 317 €1 930 €1 009 €7 387 €---
219 504 €1 761 €840 €7 743 €---
229 694 €1 586 €666 €8 107 €---
239 888 €1 406 €485 €8 481 €---
2410 085 €1 220 €299 €8 865 €---
2510 287 €1 027 €107 €9 260 €---
TOTAL204 855 €83 650 €48 391 €121 205 €10 126 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 038 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 396 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 343 €-3 038 €+4 381 €
2+1 343 €+700 €+643 €
3+1 343 €+767 €+576 €
4+1 343 €+836 €+507 €
5+1 343 €+907 €+436 €
6+1 343 €+979 €+364 €
7+1 343 €+1 054 €+289 €
8+1 343 €+1 130 €+213 €
9+1 343 €+1 208 €+135 €
10+1 343 €+1 289 €+54 €
11+1 343 €+1 371 €-28 €
12+1 343 €+1 456 €-113 €
13+1 343 €+1 543 €-200 €
14+1 343 €+1 631 €-288 €
15+1 343 €+1 723 €-380 €
16+1 343 €+1 816 €-473 €
17+1 343 €+1 913 €-570 €
18+1 343 €+2 011 €-668 €
19+1 343 €+2 112 €-769 €
20+1 343 €+2 216 €-873 €
21+1 343 €+2 323 €-980 €
22+1 343 €+2 432 €-1 089 €
23+1 343 €+2 544 €-1 201 €
24+1 343 €+2 660 €-1 317 €
25+1 343 €+2 778 €-1 435 €
Total+33 575 €+36 362 €+-2 787 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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