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Maison de village 4 pièces 95 m²

VilleBousquet-d'Orb (34)
Surface95m²
Coût Total102 260€
Loyer Annuel9 485€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 573,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 4 pièces 95 m²

Maison de village de 95 m2 environ avec veranda, caves, garage et terrasse. Cette maison bénéficie de beaucoup de caractère. Prévoir travaux de remise en état et raffraichissement. Possibilité de récupérer 40 m2 de surface sous les combles. Affaire à saisir.

Surface : 95 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Bousquet-d'Orb
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34260
Coordonnées : 43.694927, 3.165195
Total : 102 260€
Prix d'acquisition : 54 500€
Travaux : 43 400€
Valeur du bien : 97 900€
Frais de notaire : 4 360€
Coût estimé : 4 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.32€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 11.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 790€/mois
Loyer annuel estimé : 9485€/an
Fourchette totale : 580€ - 1076€/mois
Fourchette annuelle : 6965€ - 12918€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 12.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 350 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 250 €
Prix d'achat :54 500 €
Décote à l'achat :-73 750€ (-57.5%)
Marge achat-revente :25 990€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,57€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 529,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 864,43€
Coût de l'assurance :7 669,50€
Taxe foncière : 948,54€/an
Soit par mois : 79,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :182,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² (carrelage et revêtement)
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 400 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 800€
    Isolation combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bousquet-d'Orb (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 485 €/an
Calcul : 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 260 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 037 €
Revenus locatifs : +9 485 €
Charges déductibles : -48 037 €
Résultat foncier Année 1 : -38 552 €(Déficit de 38 552 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 152 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 637 €/an
Revenus locatifs : +9 485 €
Charges déductibles : -4 637 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 848 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17151.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425 €(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 485 €48 040 €3 385 €-38 555 €21 400 €17 155 €17 155 €
29 675 €4 550 €3 295 €5 125 €--12 030 €
39 869 €4 456 €3 201 €5 412 €--6 618 €
410 066 €4 360 €3 104 €5 706 €--911 €
510 267 €4 260 €3 004 €6 008 €---
610 473 €4 156 €2 901 €6 316 €---
710 682 €4 049 €2 794 €6 633 €---
810 896 €3 939 €2 683 €6 957 €---
911 114 €3 824 €2 569 €7 289 €---
1011 336 €3 706 €2 451 €7 630 €---
1111 563 €3 584 €2 328 €7 979 €---
1211 794 €3 457 €2 202 €8 337 €---
1312 030 €3 327 €2 071 €8 703 €---
1412 270 €3 191 €1 936 €9 079 €---
1512 516 €3 052 €1 796 €9 464 €---
1612 766 €2 907 €1 652 €9 859 €---
1713 021 €2 758 €1 502 €10 264 €---
1813 282 €2 603 €1 348 €10 679 €---
1913 547 €2 443 €1 188 €11 104 €---
2013 818 €2 278 €1 023 €11 540 €---
2114 095 €2 107 €852 €11 988 €---
2214 377 €1 930 €675 €12 446 €---
2314 664 €1 748 €492 €12 916 €---
2414 957 €1 559 €304 €13 399 €---
2515 257 €1 364 €108 €13 893 €---
TOTAL303 819 €123 647 €48 864 €180 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 992 €-6 420 €+8 412 €
2+1 992 €0 €+1 992 €
3+1 992 €0 €+1 992 €
4+1 992 €0 €+1 992 €
5+1 992 €+1 529 €+463 €
6+1 992 €+1 895 €+97 €
7+1 992 €+1 990 €+2 €
8+1 992 €+2 087 €-95 €
9+1 992 €+2 187 €-195 €
10+1 992 €+2 289 €-297 €
11+1 992 €+2 394 €-402 €
12+1 992 €+2 501 €-509 €
13+1 992 €+2 611 €-619 €
14+1 992 €+2 724 €-732 €
15+1 992 €+2 839 €-847 €
16+1 992 €+2 958 €-966 €
17+1 992 €+3 079 €-1 087 €
18+1 992 €+3 204 €-1 212 €
19+1 992 €+3 331 €-1 339 €
20+1 992 €+3 462 €-1 470 €
21+1 992 €+3 596 €-1 604 €
22+1 992 €+3 734 €-1 742 €
23+1 992 €+3 875 €-1 883 €
24+1 992 €+4 020 €-2 028 €
25+1 992 €+4 168 €-2 176 €
Total+49 800 €+54 052 €+-4 252 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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