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Appartement à vendre

VilleSoisy-sous-Montmorency (95)
Surface73
Coût Total199 362
Loyer Annuel16 430
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois-43
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 900 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 491,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 26/06/2026, 5/6 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 17,15 m²), Salle à manger (total 13 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, TV par câble, Gardien, Digicode, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

À Soisy-sous-Montmorency, dans une copropriété récemment ravalée, découvrez ce très bel appartement familial baigné de lumière, en parfait état général et ne nécessitant aucun travaux. Dès l’entrée, vous serez séduit par son excellent entretien, sa clarté naturelle et son agencement pensé pour offrir un cadre de vie confortable et fonctionnel au quotidien. Ce bien constitue une opportunité idéale pour une famille à la recherche d’un logement agréable à vivre, mais également pour un acquéreur souhaitant réaliser un investissement serein dans un secteur recherché.

L’appartement dispose de trois chambres, permettant d’accueillir facilement une famille, d’aménager un espace bureau pour le télétravail ou encore de répondre à différents projets de vie. Les volumes sont harmonieux, les pièces bien distribuées et l’ensemble offre une atmosphère chaleureuse et pratique. Son agencement fonctionnel permet une circulation fluide entre les espaces et garantit un confort appréciable au quotidien. La luminosité, omniprésente, renforce encore la sensation d’espace et de bien-être.

Situé à proximité immédiate des commerces, des écoles, des services et des transports, ce bien bénéficie d’un emplacement particulièrement pratique et recherché. Il permet de profiter d’un quotidien facilité, avec toutes les commodités accessibles rapidement, tout en restant dans un environnement agréable à vivre. Ce secteur de Soisy-sous-Montmorency séduit pour son équilibre entre calme résidentiel et proximité des points d’intérêt essentiels.

Au sein d’une copropriété bien entretenue et récemment ravalée, cet appartement représente un bien rare sur le secteur. Il conviendra parfaitement à des acquéreurs souhaitant s’installer sans délai dans un logement soigné, lumineux et immédiatement habitable. Une belle opportunité à découvrir sans tarder.

Prix : 181 900 euros, honoraires charge vendeur. Copropriété de 195 lots. Budget prévisionnel annuel des dépenses courantes : 2 760 euros. Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : entre 920 euros et 1 320 euros par an, indexés sur les années 2021, 2022 et 2023, abonnements compris.

Ville : Soisy-sous-Montmorency
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95230
Coordonnées : 48.989434, 2.289272
Total : 199 362
Prix d'acquisition : 181 900
Travaux : 2 910
Valeur du bien : 184 810
Frais de notaire : 14 552
Coût estimé : 14 552
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 15.24€ - 23.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16430€/an
Fourchette totale : 1113€ - 1685€/mois
Fourchette annuelle : 13354€ - 20216€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 065,76 €/m²
Basé sur :238 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 800
Prix d'achat :181 900
Décote à l'achat :-41 900 (-18.7%)
Marge achat-revente :24 438€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 362
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :987,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 045,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 855,93
Coût de l'assurance :17 444,18
Taxe foncière : 1 643,05€/an
Soit par mois : 136,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 369,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 412,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie).
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, rafraîchissement léger conseillé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres sans photo, rafraîchissement léger conseillé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 910(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:360
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:900
    Peinture salle de bain: 10 m² × 30€/m² = 300€, Joints et robinetterie: 300€ (estimation pour rafraîchissement), Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soisy-sous-Montmorency. Les prix de peinture varient entre 25 et 35€/m² pour des murs en bon état. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 430 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 692 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 362 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 643 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 910
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 703
Revenus locatifs : +16 430
Charges déductibles : -14 703
Résultat foncier Année 1 : 1 728

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 793 €/an
Revenus locatifs : +16 430
Charges déductibles : -11 793
Résultat foncier Années 2+ : 4 638 €/an
Prix d'achat du bien : 181 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 235(65% de 181 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 299 €/an
Calcul : 118 235 € × 3,636% = 4 299
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 43014 7096 6991 721---
216 75911 6216 5215 138---
317 09411 4376 3375 657---
417 43611 2476 1466 189---
517 78511 0505 9496 735---
618 14110 8465 7467 294---
718 50310 6365 5357 868---
818 87310 4185 3178 456---
919 25110 1925 0919 059---
1019 6369 9594 8589 677---
1120 0299 7174 61610 311---
1220 4299 4684 36710 962---
1320 8389 2094 10811 629---
1421 2558 9423 84112 313---
1521 6808 6653 56413 014---
1622 1138 3793 27813 734---
1722 5568 0832 98214 472---
1823 0077 7772 67615 230---
1923 4677 4602 35916 007---
2023 9367 1332 03216 804---
2124 4156 7931 69317 621---
2224 9036 4431 34218 460---
2325 4016 08097919 321---
2425 9095 70560420 205---
2526 4275 31621521 111---
TOTAL526 274227 28696 856298 9870Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 987
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 450+516+2 934
2+3 450+1 541+1 909
3+3 450+1 697+1 753
4+3 450+1 857+1 593
5+3 450+2 020+1 430
6+3 450+2 188+1 262
7+3 450+2 360+1 090
8+3 450+2 537+913
9+3 450+2 718+732
10+3 450+2 903+547
11+3 450+3 093+357
12+3 450+3 289+161
13+3 450+3 489-39
14+3 450+3 694-244
15+3 450+3 904-454
16+3 450+4 120-670
17+3 450+4 342-892
18+3 450+4 569-1 119
19+3 450+4 802-1 352
20+3 450+5 041-1 591
21+3 450+5 286-1 836
22+3 450+5 538-2 088
23+3 450+5 796-2 346
24+3 450+6 061-2 611
25+3 450+6 333-2 883
Total+86 250+89 696+-3 446
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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