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Maison QUEMENEVEN 3 Pièces 75 m²

VilleQuéménéven (29)
Surface75m²
Coût Total107 676€
Loyer Annuel7 500€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 200 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 162,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

QUEMENEVEN - En exclusivité - Dans le bourg, à vendre charmante longère à rénover offrant au rez-de-chaussée une pièce de vie, une cuisine, une chambre, une salle d'eau wc, et une remise, à l'étage, une grande chambre pouvant être aménagée en 2 pièces. Le tout sur un beau terrain arboré exposé sud. (9.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/127013.pdf

Ville : Quéménéven
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29180
Coordonnées : 48.116018, -4.159828
Total : 107 676€
Prix d'acquisition : 87 200€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 100 700€
Frais de notaire : 6 976€
Coût estimé : 6 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7500€/an
Fourchette totale : 502€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 6023€ - 9339€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 608,7 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :120 653 €
Prix d'achat :87 200 €
Décote à l'achat :-33 453€ (-27.7%)
Marge achat-revente :12 977€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 676€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 571,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 386,13€
Coût de l'assurance :9 421,65€
Taxe foncière : 749,99€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 624,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation pour 75 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(180 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 500 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 676 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 370 €
Revenus locatifs : +7 500 €
Charges déductibles : -18 370 €
Résultat foncier Année 1 : -10 870 €(Déficit de 10 870 €)
Imputable sur revenu global : 10 870 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 870 €/an
Revenus locatifs : +7 500 €
Charges déductibles : -4 870 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 630 €/an
Prix d'achat du bien : 87 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 680 €(65% de 87 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 061 €/an
Calcul : 56 680 € × 3,636% = 2 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 500 €18 373 €3 746 €-10 873 €10 873 €--
27 650 €4 775 €3 648 €2 875 €---
37 803 €4 674 €3 547 €3 129 €---
47 959 €4 569 €3 442 €3 390 €---
58 118 €4 460 €3 333 €3 658 €---
68 280 €4 347 €3 221 €3 933 €---
78 446 €4 231 €3 104 €4 215 €---
88 615 €4 110 €2 983 €4 505 €---
98 787 €3 985 €2 858 €4 803 €---
108 963 €3 855 €2 728 €5 108 €---
119 142 €3 721 €2 594 €5 422 €---
129 325 €3 582 €2 455 €5 743 €---
139 512 €3 438 €2 311 €6 074 €---
149 702 €3 288 €2 162 €6 414 €---
159 896 €3 134 €2 007 €6 762 €---
1610 094 €2 974 €1 847 €7 120 €---
1710 296 €2 808 €1 681 €7 488 €---
1810 502 €2 636 €1 509 €7 866 €---
1910 712 €2 458 €1 331 €8 254 €---
2010 926 €2 274 €1 147 €8 652 €---
2111 144 €2 083 €956 €9 061 €---
2211 367 €1 885 €758 €9 482 €---
2311 595 €1 681 €554 €9 914 €---
2411 827 €1 468 €342 €10 358 €---
2512 063 €1 249 €122 €10 814 €---
TOTAL240 223 €96 057 €54 386 €144 166 €10 873 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 262 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 166 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 575 €-3 262 €+4 837 €
2+1 575 €+862 €+713 €
3+1 575 €+939 €+636 €
4+1 575 €+1 017 €+558 €
5+1 575 €+1 097 €+478 €
6+1 575 €+1 180 €+395 €
7+1 575 €+1 265 €+310 €
8+1 575 €+1 352 €+223 €
9+1 575 €+1 441 €+134 €
10+1 575 €+1 532 €+43 €
11+1 575 €+1 626 €-51 €
12+1 575 €+1 723 €-148 €
13+1 575 €+1 822 €-247 €
14+1 575 €+1 924 €-349 €
15+1 575 €+2 029 €-454 €
16+1 575 €+2 136 €-561 €
17+1 575 €+2 246 €-671 €
18+1 575 €+2 360 €-785 €
19+1 575 €+2 476 €-901 €
20+1 575 €+2 596 €-1 021 €
21+1 575 €+2 718 €-1 143 €
22+1 575 €+2 845 €-1 270 €
23+1 575 €+2 974 €-1 399 €
24+1 575 €+3 107 €-1 532 €
25+1 575 €+3 244 €-1 669 €
Total+39 375 €+43 250 €+-3 875 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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