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Appartement Valenciennes 2 pièce(s)

Bien expiré
VilleValenciennes (59)
Surface55m²
Coût Total120 300€
Loyer Annuel9 048€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 472,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOUVEAUTE A VALENCIENNES ! BUREAU pouvant être transformé en appartement situé au RDC d'environ 55 m² habitable, situé Rue Capron offrant : Entrée, W.C., et 2 grandes pièces . MDT 2074 DPE : E Prix : 81 000€ frais d'agence inclus, les frais d'agence étant intégralement à la charge des vendeurs. Copropriété de 1 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2500.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/290263.pdf

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.358555, 3.520406
Total : 120 300€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 32 820€
Valeur du bien : 113 820€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 13.71€/m²/mois
Fourchette : 11.20€ - 16.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 754€/mois
Loyer annuel estimé : 9048€/an
Fourchette totale : 616€ - 923€/mois
Fourchette annuelle : 7393€ - 11074€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 012,29 €/m²
Basé sur :386 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 676 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-29 676€ (-26.8%)
Marge achat-revente :-9 624€ (-8.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,09€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 637,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 988,17€
Coût de l'assurance :10 827,00€
Taxe foncière : 904,81€/an
Soit par mois : 75,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 499,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 754,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 920,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine sans photo, état mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 2 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - murs légèrement abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 33 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec peinture légèrement ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 820 €(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:160€
    Peinture salle de bain: 2 m² × 80€/m² = 160€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:1 320€
    Peinture salon: 33 m² × 40€/m² = 1320€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une ville de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 048 €/an
Calcul : 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 300 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 905 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 792 €
Revenus locatifs : +9 048 €
Charges déductibles : -40 792 €
Résultat foncier Année 1 : -31 744 €(Déficit de 31 744 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 344 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 972 €/an
Revenus locatifs : +9 048 €
Charges déductibles : -7 972 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 076 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10343.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 048 €40 796 €4 138 €-31 747 €21 400 €10 347 €10 347 €
29 229 €7 867 €4 029 €1 362 €--8 985 €
39 414 €7 754 €3 916 €1 659 €--7 326 €
49 602 €7 638 €3 800 €1 964 €--5 362 €
59 794 €7 517 €3 679 €2 277 €--3 085 €
69 990 €7 392 €3 554 €2 598 €--487 €
710 190 €7 263 €3 425 €2 927 €---
810 393 €7 129 €3 291 €3 264 €---
910 601 €6 990 €3 153 €3 611 €---
1010 813 €6 847 €3 009 €3 966 €---
1111 030 €6 698 €2 860 €4 331 €---
1211 250 €6 544 €2 707 €4 706 €---
1311 475 €6 385 €2 547 €5 090 €---
1411 705 €6 220 €2 382 €5 484 €---
1511 939 €6 050 €2 212 €5 889 €---
1612 178 €5 873 €2 035 €6 305 €---
1712 421 €5 690 €1 852 €6 731 €---
1812 670 €5 500 €1 662 €7 169 €---
1912 923 €5 304 €1 466 €7 619 €---
2013 181 €5 101 €1 263 €8 081 €---
2113 445 €4 890 €1 053 €8 555 €---
2213 714 €4 673 €835 €9 041 €---
2313 988 €4 447 €609 €9 541 €---
2414 268 €4 214 €376 €10 054 €---
2514 553 €3 972 €134 €10 581 €---
TOTAL289 814 €188 754 €59 988 €101 060 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 060 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 900 €-6 420 €+8 320 €
2+1 900 €0 €+1 900 €
3+1 900 €0 €+1 900 €
4+1 900 €0 €+1 900 €
5+1 900 €0 €+1 900 €
6+1 900 €0 €+1 900 €
7+1 900 €+732 €+1 168 €
8+1 900 €+979 €+921 €
9+1 900 €+1 083 €+817 €
10+1 900 €+1 190 €+710 €
11+1 900 €+1 299 €+601 €
12+1 900 €+1 412 €+488 €
13+1 900 €+1 527 €+373 €
14+1 900 €+1 645 €+255 €
15+1 900 €+1 767 €+133 €
16+1 900 €+1 891 €+9 €
17+1 900 €+2 019 €-119 €
18+1 900 €+2 151 €-251 €
19+1 900 €+2 286 €-386 €
20+1 900 €+2 424 €-524 €
21+1 900 €+2 566 €-666 €
22+1 900 €+2 712 €-812 €
23+1 900 €+2 862 €-962 €
24+1 900 €+3 016 €-1 116 €
25+1 900 €+3 174 €-1 274 €
Total+47 500 €+30 318 €+17 182 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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