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Maison 3 pièces 55 m²

Bien expiré
VilleDun-sur-Auron (18)
Surface55m²
Coût Total60 520€
Loyer Annuel4 798€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 55 m²

DUN SUR AURON : Maison à rénover entièrement comprenant: Un salon-séjour, deux chambres dont une avec cheminée, une cuisine, une pièce d'eau, une cave avec chauffe eau. La maison ne possède pas de chauffage, tout-à-l'égout, grenier aménageable, terrain d'une superficie de 269 m2 environ , une buanderie avec ancien lavoir. Le tout est à rénover. Cette annonce vous est proposée par RENAUDAT-LAFARGE Agnès - - NoRSAC: 423 115 435, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de BOURGES Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 55 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/04/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Dun-sur-Auron
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18130
Coordonnées : 46.878528, 2.560883
Total : 60 520€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 57 000€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.27€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 400€/mois
Loyer annuel estimé : 4798€/an
Fourchette totale : 319€ - 501€/mois
Fourchette annuelle : 3829€ - 6012€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :850 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 750 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-2 750€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-13 770€ (-29.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :60 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :302,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :17,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 320,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 373,22€
Coût de l'assurance :5 295,50€
Taxe foncière : 479,77€/an
Soit par mois : 39,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 399,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 360,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour améliorer le confort thermique et répondre aux normes énergétiques.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des travaux importants.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant peinture, réparation des murs et remplacement de l'éclairage.
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon nécessite une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des deux chambres incluant revêtement de sol, peinture, et électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé pour les chambres - nécessite une rénovation lourde.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour garantir la sécurité électrique.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude.
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour garantir le bon fonctionnement des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 798 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 60 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 212 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 480 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 783 €
Revenus locatifs : +4 798 €
Charges déductibles : -15 783 €
Résultat foncier Année 1 : -10 986 €(Déficit de 10 986 €)
Imputable sur revenu global : 10 986 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 783 €/an
Revenus locatifs : +4 798 €
Charges déductibles : -2 783 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 014 €/an
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 798 €15 785 €2 094 €-10 988 €10 988 €--
24 894 €2 730 €2 039 €2 163 €---
34 992 €2 674 €1 982 €2 318 €---
45 091 €2 615 €1 923 €2 477 €---
55 193 €2 554 €1 862 €2 639 €---
65 297 €2 491 €1 799 €2 806 €---
75 403 €2 425 €1 734 €2 978 €---
85 511 €2 358 €1 666 €3 153 €---
95 621 €2 288 €1 596 €3 334 €---
105 734 €2 215 €1 524 €3 518 €---
115 848 €2 140 €1 448 €3 708 €---
125 965 €2 062 €1 371 €3 903 €---
136 085 €1 982 €1 290 €4 103 €---
146 206 €1 898 €1 207 €4 308 €---
156 330 €1 812 €1 120 €4 519 €---
166 457 €1 722 €1 031 €4 735 €---
176 586 €1 630 €938 €4 956 €---
186 718 €1 534 €842 €5 184 €---
196 852 €1 434 €743 €5 418 €---
206 989 €1 332 €640 €5 658 €---
217 129 €1 225 €533 €5 904 €---
227 272 €1 115 €423 €6 157 €---
237 417 €1 000 €309 €6 417 €---
247 565 €882 €191 €6 683 €---
257 717 €760 €68 €6 957 €---
TOTAL153 672 €60 663 €30 373 €93 009 €10 988 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 296 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 009 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 008 €-3 296 €+4 304 €
2+1 008 €+649 €+359 €
3+1 008 €+695 €+313 €
4+1 008 €+743 €+265 €
5+1 008 €+792 €+216 €
6+1 008 €+842 €+166 €
7+1 008 €+893 €+115 €
8+1 008 €+946 €+62 €
9+1 008 €+1 000 €+8 €
10+1 008 €+1 056 €-48 €
11+1 008 €+1 112 €-104 €
12+1 008 €+1 171 €-163 €
13+1 008 €+1 231 €-223 €
14+1 008 €+1 292 €-284 €
15+1 008 €+1 356 €-348 €
16+1 008 €+1 420 €-412 €
17+1 008 €+1 487 €-479 €
18+1 008 €+1 555 €-547 €
19+1 008 €+1 625 €-617 €
20+1 008 €+1 697 €-689 €
21+1 008 €+1 771 €-763 €
22+1 008 €+1 847 €-839 €
23+1 008 €+1 925 €-917 €
24+1 008 €+2 005 €-997 €
25+1 008 €+2 087 €-1 079 €
Total+25 200 €+27 903 €+-2 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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