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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMachine (58)
Surface53.5m²
Coût Total83 085€
Loyer Annuel4 632€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 500 €
Surface : 53.5 m²
Prix au m² : 644,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 chambre, Non meublé

Idéal première acquisition. Maison ancienne à rénover à proximité des commerces écoles, elle vous offre une entrée sur salon, cuisine, une chambre, grande salle d'eau. Cave totale un très beau jardin avec accès véhicule d'une surface de 458 m². Référence agence : 0000

Ville : Machine
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58260
Coordonnées : 46.892785, 3.459363
Total : 83 085€
Prix d'acquisition : 34 500€
Travaux : 45 825€
Valeur du bien : 80 325€
Frais de notaire : 2 760€
Coût estimé : 2 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.5m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.61€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 386€/mois
Loyer annuel estimé : 4632€/an
Fourchette totale : 300€ - 497€/mois
Fourchette annuelle : 3600€ - 5960€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :763,19 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 830 €
Prix d'achat :34 500 €
Décote à l'achat :-6 330€ (-15.5%)
Marge achat-revente :-42 255€ (-103.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 085€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 435,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 365,14€
Coût de l'assurance :7 269,94€
Taxe foncière : 463,17€/an
Soit par mois : 38,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 385,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 474,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 53.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 53.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, rénovation des murs
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 825 €(857 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:3 175€
    Isolation des combles: 53.5 m² × 50€/m² = 2675€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Revêtement sol:750€
    Parquet flottant: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Machine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 386 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 632 €/an
Calcul : 386 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 789 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 085 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 463 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 825 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 368 €
Revenus locatifs : +4 632 €
Charges déductibles : -49 368 €
Résultat foncier Année 1 : -44 736 €(Déficit de 44 736 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 336 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 543 €/an
Revenus locatifs : +4 632 €
Charges déductibles : -3 543 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 089 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23336.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 425 €(65% de 34 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 815 €/an
Calcul : 22 425 € × 3,636% = 815 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 632 €49 371 €2 792 €-44 739 €21 400 €23 339 €23 339 €
24 724 €3 471 €2 718 €1 253 €--22 086 €
34 819 €3 395 €2 641 €1 424 €--20 662 €
44 915 €3 315 €2 562 €1 600 €--19 062 €
55 014 €3 233 €2 479 €1 780 €--17 282 €
65 114 €3 148 €2 395 €1 965 €--15 317 €
75 216 €3 061 €2 307 €2 155 €--13 161 €
85 320 €2 970 €2 216 €2 351 €--10 811 €
95 427 €2 876 €2 122 €2 551 €--8 260 €
105 535 €2 779 €2 025 €2 757 €--5 503 €
115 646 €2 678 €1 924 €2 968 €--2 535 €
125 759 €2 574 €1 820 €3 185 €---
135 874 €2 466 €1 712 €3 408 €---
145 992 €2 355 €1 601 €3 637 €---
156 111 €2 239 €1 486 €3 872 €---
166 234 €2 120 €1 366 €4 113 €---
176 358 €1 997 €1 243 €4 361 €---
186 486 €1 869 €1 115 €4 616 €---
196 615 €1 737 €983 €4 878 €---
206 748 €1 601 €847 €5 147 €---
216 882 €1 459 €705 €5 423 €---
227 020 €1 313 €559 €5 707 €---
237 161 €1 162 €408 €5 999 €---
247 304 €1 006 €252 €6 298 €---
257 450 €844 €90 €6 606 €---
TOTAL148 355 €105 039 €40 365 €43 316 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 632 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+973 €-6 420 €+7 393 €
2+973 €0 €+973 €
3+973 €0 €+973 €
4+973 €0 €+973 €
5+973 €0 €+973 €
6+973 €0 €+973 €
7+973 €0 €+973 €
8+973 €0 €+973 €
9+973 €0 €+973 €
10+973 €0 €+973 €
11+973 €0 €+973 €
12+973 €+956 €+17 €
13+973 €+1 022 €-49 €
14+973 €+1 091 €-118 €
15+973 €+1 162 €-189 €
16+973 €+1 234 €-261 €
17+973 €+1 308 €-335 €
18+973 €+1 385 €-412 €
19+973 €+1 463 €-490 €
20+973 €+1 544 €-571 €
21+973 €+1 627 €-654 €
22+973 €+1 712 €-739 €
23+973 €+1 800 €-827 €
24+973 €+1 889 €-916 €
25+973 €+1 982 €-1 009 €
Total+24 325 €+13 755 €+10 570 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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