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Maison 4 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleBeaumont-pied-de-boeuf, Bruère-sur-loir, Chenu, Château-du-loir, Dissay-sous-courcillon, Flée, Jupilles, Lavernat, Luceau, Montabon, Nogent-sur-loir, Saint-pierre-de-chevillé, Thoiré-sur-dinan, Vaas, Vouvray-sur-loir (72)
Surface65
Coût Total84 990
Loyer Annuel5 403
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-40
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 750 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 719,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 65 m² - Maison 4 pièces 65 m²

Située dans un environnement calme, à proximité immédiate de toutes les commodités, cette maison à rénover offre un fort potentiel d’aménagement, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif ou un projet Airbnb.

Composition :

Entrée/véranda Cuisine Salon/séjour Salle d'eau avec WC

À l’étage : Deux chambres

Extérieurs : Terrain clos Atelier Préau

Atout rare : Une grande cave voûtée en roc, offrant un volume et un cachet exceptionnels. Possibilité de créer un logement atypique, un espace indépendant ou un projet locatif à forte valeur ajoutée.

Travaux à prévoir, idéal pour investisseurs ou amateurs de rénovation. Montval-sur-Loir – secteur recherché pour son calme et sa proximité des services. Ce bien vous est présenté par Loyd Tastevin, votre conseiller indépendant Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 65 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Beaumont-pied-de-boeuf, Bruère-sur-loir, Chenu, Château-du-loir, Dissay-sous-courcillon, Flée, Jupilles, Lavernat, Luceau, Montabon, Nogent-sur-loir, Saint-pierre-de-chevillé, Thoiré-sur-dinan, Vaas, Vouvray-sur-loir
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72500
Coordonnées : 47.713093, 0.455251
Total : 84 990
Prix d'acquisition : 46 750
Travaux : 34 500
Valeur du bien : 81 250
Frais de notaire : 3 740
Coût estimé : 3 740
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 450€/mois
Loyer annuel estimé : 5403€/an
Fourchette totale : 351€ - 578€/mois
Fourchette annuelle : 4211€ - 6933€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 990
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :420,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :24,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 444,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 018,96
Coût de l'assurance :7 436,62
Taxe foncière : 540,34€/an
Soit par mois : 45,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 450,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 489,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: Chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé et rénovation des murs
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - travaux nécessaires
CaveOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cave (nettoyage, réparation, revêtement)
Quantité: cave complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cave en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 900
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 450 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 403 €/an
Calcul : 450 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 990 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 540 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 174
Revenus locatifs : +5 403
Charges déductibles : -38 174
Résultat foncier Année 1 : -32 770(Déficit de 32 770 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 370
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 674 €/an
Revenus locatifs : +5 403
Charges déductibles : -3 674
Résultat foncier Années 2+ : 1 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11370.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 388(65% de 46 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 105 €/an
Calcul : 30 388 € × 3,636% = 1 105
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 40338 1772 839-32 77321 400 €11 373 €11 373 €
25 5113 6012 7631 910--9 463 €
35 6223 5232 6852 099--7 364 €
45 7343 4422 6042 292--5 072 €
55 8493 3582 5212 490--2 581 €
65 9663 2722 4342 694---
76 0853 1822 3452 903---
86 2073 0902 2523 117---
96 3312 9942 1563 337---
106 4582 8952 0573 562---
116 5872 7931 9553 794---
126 7182 6871 8494 032---
136 8532 5771 7394 276---
146 9902 4641 6264 526---
157 1302 3471 5094 783---
167 2722 2251 3885 047---
177 4182 1001 2625 318---
187 5661 9701 1335 596---
197 7171 8369985 881---
207 8721 6978606 174---
218 0291 5547166 475---
228 1901 4065686 784---
238 3541 2524147 102---
248 5211 0932557 427---
258 691929917 762---
TOTAL173 07396 46441 01976 60921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 609
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 135-6 420+7 555
2+1 1350+1 135
3+1 1350+1 135
4+1 1350+1 135
5+1 1350+1 135
6+1 135+34+1 101
7+1 135+871+264
8+1 135+935+200
9+1 135+1 001+134
10+1 135+1 069+66
11+1 135+1 138-3
12+1 135+1 210-75
13+1 135+1 283-148
14+1 135+1 358-223
15+1 135+1 435-300
16+1 135+1 514-379
17+1 135+1 595-460
18+1 135+1 679-544
19+1 135+1 764-629
20+1 135+1 852-717
21+1 135+1 943-808
22+1 135+2 035-900
23+1 135+2 130-995
24+1 135+2 228-1 093
25+1 135+2 329-1 194
Total+28 375+22 983+5 392
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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