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Immeuble T3 & rdc aménageable

Bien expiré
VilleSainte-Livrade-sur-Lot (47)
Surface35m²
Coût Total72 920€
Loyer Annuel3 500€
Rentabilité4.80%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 971,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

SOUS COMPROMIS: Exclusivité Idéal projet d'investisseur, proximité immédiate centre ville, arrêt de bus, école, gendarmerie, commerces, marché hebdomadaire agences bancaires et postale, médecin, dentiste, pharmacie etc. Maison mitoyenne de construction traditionnelle en bon état. T2 plain pied avec terrasse et cour de 50m2. Carrelage intégral, double vitrage pvc, cuisine aménagée, salon séjour cosy, chambre dressing, bonne exposition, salle d'eau avec wc, chauffage électrique, loyer potentiel 550€ mensuel meublé hors charges. Assainissement collectif tout à l'égout conforme. Ce bien vous est présenté par Philippe Rézel , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/257.pdf

Ville : Sainte-Livrade-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47110
Coordonnées : 44.398947, 0.586237
Total : 72 920€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 70 200€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 292€/mois
Loyer annuel estimé : 3500€/an
Fourchette totale : 219€ - 388€/mois
Fourchette annuelle : 2629€ - 4661€/an
Rentabilité brute :4.80%
Fourchette de rentabilité :3.60% - 6.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :358,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :21,88€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 380,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 728,22€
Coût de l'assurance :6 562,80€
Taxe foncière : 350,04€/an
Soit par mois : 29,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 291,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 409,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 2 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle d'eau avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(1 034 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 200€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 1100€ = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Livrade-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 292 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 500 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 404 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 920 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 350 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 217 €
Revenus locatifs : +3 500 €
Charges déductibles : -39 217 €
Résultat foncier Année 1 : -35 716 €(Déficit de 35 716 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 316 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 017 €/an
Revenus locatifs : +3 500 €
Charges déductibles : -3 017 €
Résultat foncier Années 2+ : 484 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14316.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 500 €39 219 €2 407 €-35 719 €21 400 €14 319 €14 319 €
23 570 €2 955 €2 342 €616 €--13 703 €
33 642 €2 888 €2 276 €754 €--12 949 €
43 715 €2 819 €2 207 €895 €--12 054 €
53 789 €2 748 €2 136 €1 041 €--11 013 €
63 865 €2 674 €2 062 €1 190 €--9 823 €
73 942 €2 598 €1 986 €1 344 €--8 479 €
84 021 €2 520 €1 907 €1 501 €--6 978 €
94 101 €2 438 €1 826 €1 663 €--5 315 €
104 183 €2 354 €1 742 €1 829 €--3 486 €
114 267 €2 267 €1 655 €2 000 €--1 487 €
124 352 €2 177 €1 565 €2 175 €---
134 439 €2 084 €1 472 €2 355 €---
144 528 €1 988 €1 376 €2 540 €---
154 619 €1 889 €1 276 €2 730 €---
164 711 €1 786 €1 174 €2 925 €---
174 805 €1 680 €1 067 €3 125 €---
184 901 €1 570 €957 €3 331 €---
194 999 €1 456 €844 €3 543 €---
205 099 €1 339 €726 €3 760 €---
215 201 €1 218 €605 €3 984 €---
225 305 €1 092 €480 €4 213 €---
235 412 €962 €350 €4 449 €---
245 520 €828 €216 €4 692 €---
255 630 €689 €77 €4 941 €---
TOTAL112 119 €86 242 €34 728 €25 877 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+735 €-6 420 €+7 155 €
2+735 €0 €+735 €
3+735 €0 €+735 €
4+735 €0 €+735 €
5+735 €0 €+735 €
6+735 €0 €+735 €
7+735 €0 €+735 €
8+735 €0 €+735 €
9+735 €0 €+735 €
10+735 €0 €+735 €
11+735 €0 €+735 €
12+735 €+652 €+83 €
13+735 €+706 €+29 €
14+735 €+762 €-27 €
15+735 €+819 €-84 €
16+735 €+877 €-142 €
17+735 €+938 €-203 €
18+735 €+999 €-264 €
19+735 €+1 063 €-328 €
20+735 €+1 128 €-393 €
21+735 €+1 195 €-460 €
22+735 €+1 264 €-529 €
23+735 €+1 335 €-600 €
24+735 €+1 407 €-672 €
25+735 €+1 482 €-747 €
Total+18 375 €+8 209 €+10 166 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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