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Maison à vendre

VilleArpajon-sur-Cère (15)
Surface186m²
Coût Total271 730€
Loyer Annuel18 612€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 1 021,51 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, 6 chambres, 2 parkings: Garage double, Garage, Jardin, Terrasse

Vente en direct, sans agence ⚠️

🏡Maison de 186m2 sur un terrain de 1045m2 à Carbonat, face à l'arrêt de bus (ligne 10 + ramassage scolaire pour l'école d'Arpajon)

Au rez-de-chaussée vous trouverez deux grands garages, une salle de jeu, un atelier ainsi qu'un espace de stockage et un WC. À l'extérieur un grand jardin avec des appentis pour le stockage.

Au premier étage, salon avec cheminée et son insert, salle à manger, cuisine, salle de bain, cellier, WC et un bureau/chambre

Au second etage, 5 chambres et un WC

Enfin au dernier étage des combles isolées et aménageables.

Chauffage au gaz + bois (la cheminée chauffe le premier étage, ainsi qu'une partie du deuxième)

Agences et curieux s'abstenir

Ville : Arpajon-sur-Cère
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15130
Coordonnées : 44.902190, 2.457060
Total : 271 730€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 66 530€
Valeur du bien : 256 530€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1551€/mois
Loyer annuel estimé : 18612€/an
Fourchette totale : 1193€ - 2017€/mois
Fourchette annuelle : 14312€ - 24204€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 717,39 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :319 435 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-129 435€ (-40.5%)
Marge achat-revente :47 705€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 345,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 425,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 014,43€
Coût de l'assurance :23 776,38€
Taxe foncière : 1 861,19€/an
Soit par mois : 155,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 550,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 580,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 186 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 530 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:13 160€
    Isolation combles: 186 m² × 60€/m² = 11160€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rénovation salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Revêtement sol chambres:6 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Peinture chambres:2 660€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 30€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 500€
  • Peinture salon:950€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
  • Peinture cuisine:460€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arpajon-sur-Cère (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 612 €/an
Calcul : 1 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 730 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 951 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 464 €
Revenus locatifs : +18 612 €
Charges déductibles : -78 464 €
Résultat foncier Année 1 : -59 852 €(Déficit de 59 852 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 452 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 934 €/an
Revenus locatifs : +18 612 €
Charges déductibles : -11 934 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 678 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38451.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 612 €78 472 €9 130 €-59 860 €21 400 €38 460 €38 460 €
218 984 €11 700 €8 888 €7 284 €--31 176 €
319 364 €11 449 €8 637 €7 915 €--23 262 €
419 751 €11 190 €8 377 €8 561 €--14 700 €
520 146 €10 921 €8 109 €9 225 €--5 475 €
620 549 €10 644 €7 831 €9 905 €---
720 960 €10 356 €7 544 €10 604 €---
821 379 €10 059 €7 247 €11 320 €---
921 807 €9 752 €6 939 €12 055 €---
1022 243 €9 434 €6 621 €12 809 €---
1122 688 €9 104 €6 292 €13 583 €---
1223 142 €8 764 €5 952 €14 378 €---
1323 604 €8 412 €5 600 €15 193 €---
1424 076 €8 048 €5 235 €16 029 €---
1524 558 €7 671 €4 858 €16 887 €---
1625 049 €7 281 €4 468 €17 769 €---
1725 550 €6 877 €4 065 €18 673 €---
1826 061 €6 460 €3 648 €19 601 €---
1926 582 €6 028 €3 216 €20 554 €---
2027 114 €5 581 €2 769 €21 533 €---
2127 656 €5 119 €2 307 €22 537 €---
2228 209 €4 641 €1 829 €23 568 €---
2328 774 €4 147 €1 334 €24 627 €---
2429 349 €3 635 €823 €25 714 €---
2529 936 €3 106 €294 €26 830 €---
TOTAL596 145 €268 851 €132 014 €327 294 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 908 €-6 420 €+10 328 €
2+3 908 €0 €+3 908 €
3+3 908 €0 €+3 908 €
4+3 908 €0 €+3 908 €
5+3 908 €0 €+3 908 €
6+3 908 €+1 329 €+2 579 €
7+3 908 €+3 181 €+727 €
8+3 908 €+3 396 €+512 €
9+3 908 €+3 617 €+291 €
10+3 908 €+3 843 €+65 €
11+3 908 €+4 075 €-167 €
12+3 908 €+4 313 €-405 €
13+3 908 €+4 558 €-650 €
14+3 908 €+4 809 €-901 €
15+3 908 €+5 066 €-1 158 €
16+3 908 €+5 331 €-1 423 €
17+3 908 €+5 602 €-1 694 €
18+3 908 €+5 880 €-1 972 €
19+3 908 €+6 166 €-2 258 €
20+3 908 €+6 460 €-2 552 €
21+3 908 €+6 761 €-2 853 €
22+3 908 €+7 070 €-3 162 €
23+3 908 €+7 388 €-3 480 €
24+3 908 €+7 714 €-3 806 €
25+3 908 €+8 049 €-4 141 €
Total+97 700 €+98 188 €+-488 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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