Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleCours-la-ville, Ranchal, Thel (69)
Surface100m²
Coût Total119 600€
Loyer Annuel8 975€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 4 chambres, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

A deux pas de toutes commodités, belle maison en pierre d'environ 120 m² à rénover comprenant au RDC un séjour, une cuisine, un salon, un WC, une terrasse . Un premier étage avec trois chambres, une salle de bain, un WC. Au second un grenier. Au sous-sol une cave . Ce bien jouxte en mitoyenneté une autre maison qui à l'opportunité d'avoir le même propriétaire en donnant la possibilité d'acquérir les deux biens ensembles

Honoraires à la charge du vendeur. DPE vierge. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Ce bien vous est proposé par un agent commercial (Entreprise individuelle).

Votre conseiller Cabinet Lachassagne : Franck BOUCAUD Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Cours-la-ville, Ranchal, Thel
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69470
Coordonnées : 46.094481, 4.338436
Total : 119 600€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 54 800€
Valeur du bien : 114 800€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.79€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8975€/an
Fourchette totale : 579€ - 966€/mois
Fourchette annuelle : 6948€ - 11594€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 138,06 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :113 806 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-53 806€ (-47.3%)
Marge achat-revente :-5 794€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :595,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :34,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 630,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 063,03€
Coût de l'assurance :10 465,00€
Taxe foncière : 897,51€/an
Soit par mois : 74,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE, amélioration de l'isolation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine avec éléments anciens, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 800 €(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Revêtement sol (parquet flottant): 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cours-la-ville, Ranchal, Thel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 975 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 074 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 600 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 190 €
Revenus locatifs : +8 975 €
Charges déductibles : -60 190 €
Résultat foncier Année 1 : -51 215 €(Déficit de 51 215 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 815 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 390 €/an
Revenus locatifs : +8 975 €
Charges déductibles : -5 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 585 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29815.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 975 €60 194 €4 078 €-51 219 €21 400 €29 819 €29 819 €
29 155 €5 287 €3 970 €3 868 €--25 951 €
39 338 €5 175 €3 859 €4 162 €--21 788 €
49 524 €5 060 €3 744 €4 464 €--17 324 €
59 715 €4 941 €3 625 €4 774 €--12 550 €
69 909 €4 817 €3 501 €5 092 €--7 458 €
710 107 €4 690 €3 373 €5 418 €--2 040 €
810 310 €4 557 €3 241 €5 752 €---
910 516 €4 420 €3 104 €6 095 €---
1010 726 €4 279 €2 963 €6 447 €---
1110 941 €4 132 €2 816 €6 809 €---
1211 159 €3 980 €2 664 €7 179 €---
1311 383 €3 823 €2 507 €7 559 €---
1411 610 €3 661 €2 344 €7 950 €---
1511 842 €3 492 €2 176 €8 350 €---
1612 079 €3 318 €2 002 €8 761 €---
1712 321 €3 138 €1 822 €9 183 €---
1812 567 €2 951 €1 635 €9 616 €---
1912 819 €2 758 €1 442 €10 061 €---
2013 075 €2 558 €1 242 €10 517 €---
2113 337 €2 351 €1 035 €10 986 €---
2213 603 €2 137 €821 €11 467 €---
2313 875 €1 915 €599 €11 960 €---
2414 153 €1 685 €369 €12 467 €---
2514 436 €1 448 €132 €12 988 €---
TOTAL287 475 €146 766 €59 063 €140 710 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 885 €-6 420 €+8 305 €
2+1 885 €0 €+1 885 €
3+1 885 €0 €+1 885 €
4+1 885 €0 €+1 885 €
5+1 885 €0 €+1 885 €
6+1 885 €0 €+1 885 €
7+1 885 €0 €+1 885 €
8+1 885 €+1 114 €+771 €
9+1 885 €+1 829 €+56 €
10+1 885 €+1 934 €-49 €
11+1 885 €+2 043 €-158 €
12+1 885 €+2 154 €-269 €
13+1 885 €+2 268 €-383 €
14+1 885 €+2 385 €-500 €
15+1 885 €+2 505 €-620 €
16+1 885 €+2 628 €-743 €
17+1 885 €+2 755 €-870 €
18+1 885 €+2 885 €-1 000 €
19+1 885 €+3 018 €-1 133 €
20+1 885 €+3 155 €-1 270 €
21+1 885 €+3 296 €-1 411 €
22+1 885 €+3 440 €-1 555 €
23+1 885 €+3 588 €-1 703 €
24+1 885 €+3 740 €-1 855 €
25+1 885 €+3 896 €-2 011 €
Total+47 125 €+42 213 €+4 912 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →