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Immeuble 9 pièces 200 m²

Bien expiré
VillePauillac (33)
Surface200m²
Coût Total296 750€
Loyer Annuel26 358€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+419€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 9 pièces 200 m²

PAUILLAC 33250 - MEDOC

Immeuble de rapport à rénover en plein centre de Pauillac, comprenant :

au rez-de-chaussée : - un local commercial indépendant actuellement loué 500 € par mois.

  • un studio indépendant vide, idéal pour une profession libérale, un bureau ....

au premier étage : un appartement T3 vide ( loué auparavant dans les 600 €)

au deuxième étage : un appartement T3 vide (loué auparavant dans les 600 €)

Idéal pour un investissement immobilier, avec du déficit foncier ! Belle vue sur les toits de Pauillac, idéalement situé au coeur de la ville, avec un parking à proximité.

Contactez votre agence ERA PASSION IMMO EYSINES au [Coordonnées masquées] pour organiser une visite !

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Aurélie JANVIER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 503749772 - BORDEAUX.

Surface : 200 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/05/2022

Consommation énergie primaire : 226 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 226 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pauillac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33250
Coordonnées : 45.203476, -0.769330
Total : 296 750€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 80 750€
Valeur du bien : 280 750€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.98€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2197€/mois
Loyer annuel estimé : 26358€/an
Fourchette totale : 1709€ - 2822€/mois
Fourchette annuelle : 20513€ - 33869€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 11.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 248,26 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :249 653 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-49 653€ (-19.9%)
Marge achat-revente :-47 097€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 471,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :86,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 557,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 644,62€
Coût de l'assurance :25 965,62€
Taxe foncière : 2 635,85€/an
Soit par mois : 219,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 196,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 777,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :419,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: 200 m de tuyauterie
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 750 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€ = 900€, Revêtement sol: 30 m² × 50€ = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Rénovation lourde:8 550€
    Revêtement sol: 45 m² × 50€ = 2250€, Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€ = 2700€, Réfection électricité: 3 chambres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité - Mise aux normes tableau électrique:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie - Vérification et mise à jour:14 000€
    Plomberie générale: 200 m × 60€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pauillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 197 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 358 €/an
Calcul : 2 197 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 991 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 750 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 039 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 636 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 415 €
Revenus locatifs : +26 358 €
Charges déductibles : -94 415 €
Résultat foncier Année 1 : -68 057 €(Déficit de 68 057 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 657 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 665 €/an
Revenus locatifs : +26 358 €
Charges déductibles : -13 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 693 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46656.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 358 €94 425 €10 000 €-68 066 €21 400 €46 666 €46 666 €
226 886 €13 410 €9 735 €13 476 €--33 190 €
327 423 €13 135 €9 461 €14 288 €--18 902 €
427 972 €12 851 €9 177 €15 120 €--3 782 €
528 531 €12 558 €8 883 €15 974 €---
629 102 €12 254 €8 579 €16 848 €---
729 684 €11 939 €8 265 €17 745 €---
830 278 €11 614 €7 940 €18 663 €---
930 883 €11 278 €7 603 €19 606 €---
1031 501 €10 929 €7 255 €20 571 €---
1132 131 €10 569 €6 895 €21 562 €---
1232 773 €10 196 €6 522 €22 577 €---
1333 429 €9 811 €6 136 €23 618 €---
1434 097 €9 412 €5 737 €24 686 €---
1534 779 €8 999 €5 324 €25 781 €---
1635 475 €8 572 €4 897 €26 903 €---
1736 185 €8 130 €4 455 €28 055 €---
1836 908 €7 673 €3 998 €29 236 €---
1937 646 €7 199 €3 525 €30 447 €---
2038 399 €6 710 €3 036 €31 689 €---
2139 167 €6 204 €2 529 €32 964 €---
2239 951 €5 680 €2 005 €34 271 €---
2340 750 €5 138 €1 463 €35 612 €---
2441 565 €4 577 €902 €36 988 €---
2542 396 €3 996 €322 €38 400 €---
TOTAL844 269 €317 256 €144 645 €527 013 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 527 013 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 535 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 535 €-6 420 €+11 955 €
2+5 535 €0 €+5 535 €
3+5 535 €0 €+5 535 €
4+5 535 €0 €+5 535 €
5+5 535 €+3 658 €+1 877 €
6+5 535 €+5 054 €+481 €
7+5 535 €+5 323 €+212 €
8+5 535 €+5 599 €-64 €
9+5 535 €+5 882 €-347 €
10+5 535 €+6 171 €-636 €
11+5 535 €+6 469 €-934 €
12+5 535 €+6 773 €-1 238 €
13+5 535 €+7 085 €-1 550 €
14+5 535 €+7 406 €-1 871 €
15+5 535 €+7 734 €-2 199 €
16+5 535 €+8 071 €-2 536 €
17+5 535 €+8 416 €-2 881 €
18+5 535 €+8 771 €-3 236 €
19+5 535 €+9 134 €-3 599 €
20+5 535 €+9 507 €-3 972 €
21+5 535 €+9 889 €-4 354 €
22+5 535 €+10 281 €-4 746 €
23+5 535 €+10 684 €-5 149 €
24+5 535 €+11 096 €-5 561 €
25+5 535 €+11 520 €-5 985 €
Total+138 375 €+158 104 €+-19 729 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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