Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface77m²
Coût Total95 600€
Loyer Annuel7 461€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 584,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 77 m²

  • SAINT DIZIER -

Dans un quartier de Saint Dizier, proche de toutes commodités (pharmacie, bureau de presse, coiffeur...), et proche d'un hypermarché, venez découvrir cet appartement lumineux offrant : un beau séjour, une cuisine indépendante meublée, un cellier, deux chambres, une salle de bains et un WC indépendant. Un garage et une cave. Un appartement à rénover qui sera vous séduire par ses volumes, ses équipements et son potentiel ! Affaire à ne pas manquer !

'VOUS ETES A UN CLIC DE CONCRETISER VOTRE PROJET'

Surface : 77 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 125 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/03/2023

Consommation énergie primaire : 248 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 010 € et 1 410 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.645626, 4.946481
Total : 95 600€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 92 000€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7461€/an
Fourchette totale : 476€ - 812€/mois
Fourchette annuelle : 5710€ - 9749€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 195,65 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 065 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-47 065€ (-51.1%)
Marge achat-revente :-3 535€ (-3.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 494,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 465,49€
Coût de l'assurance :8 365,00€
Taxe foncière : 746,11€/an
Soit par mois : 62,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 621,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 461 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 746 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 166 €
Revenus locatifs : +7 461 €
Charges déductibles : -51 166 €
Résultat foncier Année 1 : -43 705 €(Déficit de 43 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 166 €/an
Revenus locatifs : +7 461 €
Charges déductibles : -4 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 295 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22305.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 461 €51 169 €3 089 €-43 708 €21 400 €22 308 €22 308 €
27 610 €4 086 €3 005 €3 524 €--18 784 €
37 763 €4 000 €2 919 €3 763 €--15 021 €
47 918 €3 911 €2 830 €4 007 €--11 014 €
58 076 €3 819 €2 738 €4 258 €--6 756 €
68 238 €3 723 €2 643 €4 514 €--2 242 €
78 402 €3 625 €2 545 €4 777 €---
88 571 €3 524 €2 443 €5 047 €---
98 742 €3 419 €2 338 €5 323 €---
108 917 €3 310 €2 230 €5 606 €---
119 095 €3 199 €2 118 €5 897 €---
129 277 €3 083 €2 002 €6 194 €---
139 463 €2 963 €1 883 €6 499 €---
149 652 €2 840 €1 759 €6 812 €---
159 845 €2 712 €1 632 €7 133 €---
1610 042 €2 580 €1 500 €7 461 €---
1710 243 €2 444 €1 364 €7 798 €---
1810 447 €2 304 €1 223 €8 144 €---
1910 656 €2 158 €1 077 €8 498 €---
2010 869 €2 008 €927 €8 862 €---
2111 087 €1 853 €772 €9 234 €---
2211 309 €1 692 €612 €9 616 €---
2311 535 €1 527 €446 €10 008 €---
2411 765 €1 356 €275 €10 410 €---
2512 001 €1 179 €98 €10 822 €---
TOTAL238 983 €118 483 €44 465 €120 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 567 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 567 €-6 420 €+7 987 €
2+1 567 €0 €+1 567 €
3+1 567 €0 €+1 567 €
4+1 567 €0 €+1 567 €
5+1 567 €0 €+1 567 €
6+1 567 €0 €+1 567 €
7+1 567 €+761 €+806 €
8+1 567 €+1 514 €+53 €
9+1 567 €+1 597 €-30 €
10+1 567 €+1 682 €-115 €
11+1 567 €+1 769 €-202 €
12+1 567 €+1 858 €-291 €
13+1 567 €+1 950 €-383 €
14+1 567 €+2 044 €-477 €
15+1 567 €+2 140 €-573 €
16+1 567 €+2 238 €-671 €
17+1 567 €+2 339 €-772 €
18+1 567 €+2 443 €-876 €
19+1 567 €+2 549 €-982 €
20+1 567 €+2 658 €-1 091 €
21+1 567 €+2 770 €-1 203 €
22+1 567 €+2 885 €-1 318 €
23+1 567 €+3 002 €-1 435 €
24+1 567 €+3 123 €-1 556 €
25+1 567 €+3 247 €-1 680 €
Total+39 175 €+36 150 €+3 025 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →