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Vente | Maison | 5p | 3ch | 90.00 m² | Poullaouen | Expo Sud | Jardin

VillePoullaouen (29)
Surface90m²
Coût Total101 640€
Loyer Annuel8 137€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 922,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

POULLAOUEN : en campagne, maison d'habitation comprenant au RDC : cuisine aménagée ouverte sur salon/salle à manger avec poêle à granules, chambre, cellier/buanderie, salle d'eau et WC; à l'étage : palier, dégagement, chambre, 2 bureaux (possibilité de les réunir pour faire 1 chambre), salle d'eau avec WC. Dépendances : atelier et bâtisse en pierre Terrain attenant d'environ 1500m². LES + : PVC double vitrage de 2015, isolation de 2016, ...  

Honoraires de 10.67 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (75 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Julien ROCABOY inscrit au RSAC de LORIENT n° 484 983 572 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 540 € et 2 120 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Poullaouen
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29246
Coordonnées : 48.340786, -3.641123
Total : 101 640€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 95 000€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8137€/an
Fourchette totale : 548€ - 839€/mois
Fourchette annuelle : 6580€ - 10064€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :879,63 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 167 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :+3 833€ (+4.8%)
Marge achat-revente :-22 473€ (-28.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 526,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 274,81€
Coût de l'assurance :8 893,50€
Taxe foncière : 813,75€/an
Soit par mois : 67,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 678,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 593,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si nécessaire
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle d'eau avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle d'eau complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant des travaux
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant des travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol du salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 137 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 450 €
Revenus locatifs : +8 137 €
Charges déductibles : -16 450 €
Résultat foncier Année 1 : -8 313 €(Déficit de 8 313 €)
Imputable sur revenu global : 8 313 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 450 €/an
Revenus locatifs : +8 137 €
Charges déductibles : -4 450 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 687 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 137 €16 453 €3 284 €-8 316 €8 316 €--
28 300 €4 365 €3 195 €3 936 €---
38 466 €4 273 €3 103 €4 193 €---
48 636 €4 178 €3 009 €4 457 €---
58 808 €4 080 €2 911 €4 728 €---
68 984 €3 979 €2 810 €5 005 €---
79 164 €3 875 €2 705 €5 289 €---
89 347 €3 767 €2 597 €5 581 €---
99 534 €3 655 €2 486 €5 879 €---
109 725 €3 540 €2 371 €6 185 €---
119 920 €3 421 €2 252 €6 498 €---
1210 118 €3 298 €2 129 €6 820 €---
1310 320 €3 171 €2 002 €7 149 €---
1410 527 €3 040 €1 870 €7 487 €---
1510 737 €2 904 €1 735 €7 833 €---
1610 952 €2 764 €1 594 €8 188 €---
1711 171 €2 619 €1 450 €8 552 €---
1811 394 €2 470 €1 300 €8 925 €---
1911 622 €2 315 €1 146 €9 307 €---
2011 855 €2 155 €986 €9 699 €---
2112 092 €1 990 €821 €10 102 €---
2212 334 €1 820 €650 €10 514 €---
2312 580 €1 644 €474 €10 937 €---
2412 832 €1 462 €292 €11 370 €---
2513 089 €1 274 €104 €11 815 €---
TOTAL260 645 €88 512 €47 275 €172 133 €8 316 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 495 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 133 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 137 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 709 €-2 495 €+4 204 €
2+1 709 €+1 181 €+528 €
3+1 709 €+1 258 €+451 €
4+1 709 €+1 337 €+372 €
5+1 709 €+1 418 €+291 €
6+1 709 €+1 502 €+207 €
7+1 709 €+1 587 €+122 €
8+1 709 €+1 674 €+35 €
9+1 709 €+1 764 €-55 €
10+1 709 €+1 855 €-146 €
11+1 709 €+1 950 €-241 €
12+1 709 €+2 046 €-337 €
13+1 709 €+2 145 €-436 €
14+1 709 €+2 246 €-537 €
15+1 709 €+2 350 €-641 €
16+1 709 €+2 456 €-747 €
17+1 709 €+2 566 €-857 €
18+1 709 €+2 677 €-968 €
19+1 709 €+2 792 €-1 083 €
20+1 709 €+2 910 €-1 201 €
21+1 709 €+3 030 €-1 321 €
22+1 709 €+3 154 €-1 445 €
23+1 709 €+3 281 €-1 572 €
24+1 709 €+3 411 €-1 702 €
25+1 709 €+3 544 €-1 835 €
Total+42 725 €+51 640 €+-8 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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