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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMerdrignac (22)
Surface80m²
Coût Total96 902€
Loyer Annuel7 671€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 960 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 674,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, Toilettes dans la salle de bains

Longère mitoyenne d'un côté composée au rez-de-chaussée d'une cuisine, salle et salon, deux chambres, wc, salle d'eau. A l'étage : une chambre et deux greniers. Un hangar et un dépendance. Terrain (à délimiter par géomètre) d'environ 2500 m2.

Ville : Merdrignac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22230
Coordonnées : 48.201960, -2.389121
Total : 96 902€
Prix d'acquisition : 53 960€
Travaux : 38 625€
Valeur du bien : 92 585€
Frais de notaire : 4 317€
Coût estimé : 4 317€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.34€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7671€/an
Fourchette totale : 507€ - 806€/mois
Fourchette annuelle : 6082€ - 9674€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 312,73 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :105 018 €
Prix d'achat :53 960 €
Décote à l'achat :-51 058€ (-48.6%)
Marge achat-revente :8 116€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 902€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 514,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 100,42€
Coût de l'assurance :8 478,93€
Taxe foncière : 767,10€/an
Soit par mois : 63,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 639,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 578,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre principale
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre plus petite
Quantité: 1 chambre (environ 9 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et remplacement de quelques éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement de la décoration
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon bien entretenu mais décoration vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 625 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 700€/fenêtre = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant chambre principale: 12 m² × 75€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:675€
    Parquet flottant chambre plus petite: 9 m² × 75€/m² = 675€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 500€
    Rénovation légère cuisine: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Merdrignac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 671 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 902 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 625 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 109 €
Revenus locatifs : +7 671 €
Charges déductibles : -43 109 €
Résultat foncier Année 1 : -35 438 €(Déficit de 35 438 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 038 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 484 €/an
Revenus locatifs : +7 671 €
Charges déductibles : -4 484 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14038.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 074 €(65% de 53 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 275 €/an
Calcul : 35 074 € × 3,636% = 1 275 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 671 €43 112 €3 381 €-35 441 €21 400 €14 041 €14 041 €
27 824 €4 399 €3 293 €3 425 €--10 616 €
37 981 €4 308 €3 202 €3 673 €--6 943 €
48 141 €4 213 €3 107 €3 927 €--3 016 €
58 303 €4 115 €3 009 €4 188 €---
68 469 €4 013 €2 907 €4 456 €---
78 639 €3 908 €2 802 €4 731 €---
88 812 €3 799 €2 693 €5 012 €---
98 988 €3 686 €2 580 €5 301 €---
109 168 €3 569 €2 463 €5 598 €---
119 351 €3 448 €2 342 €5 903 €---
129 538 €3 323 €2 216 €6 215 €---
139 729 €3 193 €2 086 €6 536 €---
149 923 €3 058 €1 952 €6 865 €---
1510 122 €2 919 €1 812 €7 203 €---
1610 324 €2 774 €1 668 €7 550 €---
1710 531 €2 624 €1 518 €7 906 €---
1810 741 €2 469 €1 363 €8 272 €---
1910 956 €2 309 €1 202 €8 647 €---
2011 175 €2 142 €1 036 €9 033 €---
2111 399 €1 970 €864 €9 429 €---
2211 627 €1 791 €685 €9 835 €---
2311 859 €1 606 €500 €10 253 €---
2412 096 €1 415 €309 €10 682 €---
2512 338 €1 216 €110 €11 122 €---
TOTAL245 704 €115 382 €49 100 €130 322 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 322 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 611 €-6 420 €+8 031 €
2+1 611 €0 €+1 611 €
3+1 611 €0 €+1 611 €
4+1 611 €0 €+1 611 €
5+1 611 €+352 €+1 259 €
6+1 611 €+1 337 €+274 €
7+1 611 €+1 419 €+192 €
8+1 611 €+1 504 €+107 €
9+1 611 €+1 590 €+21 €
10+1 611 €+1 679 €-68 €
11+1 611 €+1 771 €-160 €
12+1 611 €+1 865 €-254 €
13+1 611 €+1 961 €-350 €
14+1 611 €+2 060 €-449 €
15+1 611 €+2 161 €-550 €
16+1 611 €+2 265 €-654 €
17+1 611 €+2 372 €-761 €
18+1 611 €+2 482 €-871 €
19+1 611 €+2 594 €-983 €
20+1 611 €+2 710 €-1 099 €
21+1 611 €+2 829 €-1 218 €
22+1 611 €+2 951 €-1 340 €
23+1 611 €+3 076 €-1 465 €
24+1 611 €+3 204 €-1 593 €
25+1 611 €+3 337 €-1 726 €
Total+40 275 €+39 097 €+1 178 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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