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Appartement - 4 pièce(s) - 68 m²

Bien expiré
VilleMontréjeau (31)
Surface68m²
Coût Total91 560€
Loyer Annuel6 581€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 801,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au quatrième étage de la résidence le Trianon à Montréjeau , venez découvrir cet appartement de type 4/5 d'environ 68 m2 habitable offrant un fort potentiel d'aménagement et une vue dégagée sans vis à vis .

Agencement : entrée / dégagement , pièce de vie lumineuse avec un accès sur un balcon , cuisine séparée , 3 à 4 chambres ( selon aménagement ) , salle d'eau , WC séparé .

Chauffage central gaz , menuiseries double vitrage , volets roulants , rafraichissement intérieur à prévoir .

Potentiel & Belle Exposition - Idéal Investisseur ou Premier Achat

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite , contacter LARIMMO .

Ville : Montréjeau
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31210
Total : 91 560€
Prix d'acquisition : 54 500€
Travaux : 32 700€
Valeur du bien : 87 200€
Frais de notaire : 4 360€
Coût estimé : 4 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 548€/mois
Loyer annuel estimé : 6581€/an
Fourchette totale : 455€ - 661€/mois
Fourchette annuelle : 5460€ - 7933€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :841,42 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 216 €
Prix d'achat :54 500 €
Décote à l'achat :-2 716€ (-4.7%)
Marge achat-revente :-34 344€ (-60.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :448,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :22,89€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 471,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 022,64€
Coût de l'assurance :6 867,00€
Taxe foncière : 658,13€/an
Soit par mois : 54,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 548,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage central gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries existantes, remplacement si nécessaire
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 7000€, Électroménager: 1000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement revêtement sol: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montréjeau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans la plupart des postes.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 581 €/an
Calcul : 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 560 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 275 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 615 €
Revenus locatifs : +6 581 €
Charges déductibles : -36 615 €
Résultat foncier Année 1 : -30 034 €(Déficit de 30 034 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 634 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 915 €/an
Revenus locatifs : +6 581 €
Charges déductibles : -3 915 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8634.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425 €(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 581 €36 618 €2 985 €-30 037 €21 400 €8 637 €8 637 €
26 713 €3 838 €2 905 €2 875 €--5 762 €
36 847 €3 755 €2 822 €3 092 €--2 670 €
46 984 €3 669 €2 736 €3 315 €---
57 124 €3 580 €2 648 €3 543 €---
67 266 €3 489 €2 556 €3 778 €---
77 412 €3 394 €2 461 €4 018 €---
87 560 €3 296 €2 363 €4 264 €---
97 711 €3 195 €2 262 €4 516 €---
107 865 €3 090 €2 158 €4 775 €---
118 023 €2 982 €2 049 €5 040 €---
128 183 €2 871 €1 938 €5 312 €---
138 347 €2 755 €1 822 €5 592 €---
148 514 €2 636 €1 703 €5 878 €---
158 684 €2 513 €1 580 €6 171 €---
168 858 €2 385 €1 452 €6 472 €---
179 035 €2 253 €1 321 €6 781 €---
189 215 €2 117 €1 184 €7 098 €---
199 400 €1 977 €1 044 €7 423 €---
209 588 €1 831 €898 €7 757 €---
219 779 €1 681 €748 €8 099 €---
229 975 €1 526 €593 €8 449 €---
2310 175 €1 365 €432 €8 809 €---
2410 378 €1 199 €266 €9 179 €---
2510 586 €1 028 €95 €9 558 €---
TOTAL210 801 €99 043 €43 023 €111 758 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 758 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 382 €-6 420 €+7 802 €
2+1 382 €0 €+1 382 €
3+1 382 €0 €+1 382 €
4+1 382 €+194 €+1 188 €
5+1 382 €+1 063 €+319 €
6+1 382 €+1 133 €+249 €
7+1 382 €+1 205 €+177 €
8+1 382 €+1 279 €+103 €
9+1 382 €+1 355 €+27 €
10+1 382 €+1 432 €-50 €
11+1 382 €+1 512 €-130 €
12+1 382 €+1 594 €-212 €
13+1 382 €+1 677 €-295 €
14+1 382 €+1 763 €-381 €
15+1 382 €+1 851 €-469 €
16+1 382 €+1 942 €-560 €
17+1 382 €+2 034 €-652 €
18+1 382 €+2 129 €-747 €
19+1 382 €+2 227 €-845 €
20+1 382 €+2 327 €-945 €
21+1 382 €+2 430 €-1 048 €
22+1 382 €+2 535 €-1 153 €
23+1 382 €+2 643 €-1 261 €
24+1 382 €+2 754 €-1 372 €
25+1 382 €+2 867 €-1 485 €
Total+34 550 €+33 527 €+1 023 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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