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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAlençon (61)
Surface270m²
Coût Total342 940€
Loyer Annuel24 561€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 231 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 855,56 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Kitchenette, Salon (total 30 m²), 7 chambres, Entrée séparée

Votre agence Lair immobilier Alençon vous propos cette maison située au coeur du centre ville proche de tous commerces, commodités. Cette maison en pierre au charme indéniable saura vous séduire. Son rez-de-chaussée se compose d'une entrée desservant une salle à manger, une cuisine, un salon et un wc. Le premier étage offre deux chambres, un bureau et une salle d'eau. Au second, vous trouverez une chambre, une salle d'eau et une grande pièce avec coin cuisine.

Entièrement clos de murs , cour pavée, et dépendances en pierre. Le bien dispose d'un appartement T2 indépendant de 54 m² classé en E.

Le tout à rénover.

Si vous souhaitez visiter ce bien, vous pouvez contacter l'agence

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.428153, 0.082255
Total : 342 940€
Prix d'acquisition : 231 000€
Travaux : 93 460€
Valeur du bien : 324 460€
Frais de notaire : 18 480€
Coût estimé : 18 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 6.12€ - 9.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 2047€/mois
Loyer annuel estimé : 24561€/an
Fourchette totale : 1652€ - 2536€/mois
Fourchette annuelle : 19826€ - 30428€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 578,95 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :426 317 €
Prix d'achat :231 000 €
Décote à l'achat :-195 317€ (-45.8%)
Marge achat-revente :83 377€ (19.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :342 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 674,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :100,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 774,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 508,31€
Coût de l'assurance :30 007,25€
Taxe foncière : 2 456,12€/an
Soit par mois : 204,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 046,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 979,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 285 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 112 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 460 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:32 400€
    Isolation combles: 270 m² × 120€/m² = 32400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:34 000€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€ = 34000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:3 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Électricité salon: 1000€ (incluant main d'œuvre) = 1750€
  • Chambres - Rénovation légère:3 360€
    Peinture chambres: 112 m² × 30€/m² = 3360€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité cuisine: 240€ (incluant main d'œuvre) = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 79 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 561 €/an
Calcul : 2 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 069 €/an
Base de calcul : Emprunt de 342 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 456 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 185 €
Revenus locatifs : +24 561 €
Charges déductibles : -108 185 €
Résultat foncier Année 1 : -83 624 €(Déficit de 83 624 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 224 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 725 €/an
Revenus locatifs : +24 561 €
Charges déductibles : -14 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62224.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150 €(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 561 €108 196 €11 080 €-83 635 €21 400 €62 235 €62 235 €
225 052 €14 437 €10 780 €10 616 €--51 619 €
325 553 €14 128 €10 471 €11 426 €--40 193 €
426 065 €13 808 €10 152 €12 257 €--27 937 €
526 586 €13 478 €9 821 €13 108 €--14 829 €
627 118 €13 137 €9 480 €13 981 €--848 €
727 660 €12 784 €9 128 €14 876 €---
828 213 €12 420 €8 764 €15 793 €---
928 777 €12 044 €8 387 €16 733 €---
1029 353 €11 655 €7 999 €17 698 €---
1129 940 €11 254 €7 597 €18 686 €---
1230 539 €10 839 €7 182 €19 700 €---
1331 150 €10 410 €6 753 €20 740 €---
1431 773 €9 967 €6 310 €21 806 €---
1532 408 €9 509 €5 853 €22 899 €---
1633 056 €9 036 €5 380 €24 020 €---
1733 717 €8 548 €4 891 €25 170 €---
1834 392 €8 043 €4 387 €26 349 €---
1935 079 €7 521 €3 865 €27 558 €---
2035 781 €6 983 €3 326 €28 798 €---
2136 497 €6 426 €2 769 €30 071 €---
2237 227 €5 851 €2 194 €31 376 €---
2337 971 €5 256 €1 600 €32 715 €---
2438 731 €4 642 €986 €34 088 €---
2539 505 €4 008 €352 €35 497 €---
TOTAL786 702 €344 379 €159 508 €442 324 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 442 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 158 €-6 420 €+11 578 €
2+5 158 €0 €+5 158 €
3+5 158 €0 €+5 158 €
4+5 158 €0 €+5 158 €
5+5 158 €0 €+5 158 €
6+5 158 €0 €+5 158 €
7+5 158 €+4 208 €+950 €
8+5 158 €+4 738 €+420 €
9+5 158 €+5 020 €+138 €
10+5 158 €+5 309 €-151 €
11+5 158 €+5 606 €-448 €
12+5 158 €+5 910 €-752 €
13+5 158 €+6 222 €-1 064 €
14+5 158 €+6 542 €-1 384 €
15+5 158 €+6 870 €-1 712 €
16+5 158 €+7 206 €-2 048 €
17+5 158 €+7 551 €-2 393 €
18+5 158 €+7 905 €-2 747 €
19+5 158 €+8 267 €-3 109 €
20+5 158 €+8 640 €-3 482 €
21+5 158 €+9 021 €-3 863 €
22+5 158 €+9 413 €-4 255 €
23+5 158 €+9 814 €-4 656 €
24+5 158 €+10 226 €-5 068 €
25+5 158 €+10 649 €-5 491 €
Total+128 950 €+132 697 €+-3 747 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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