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Achat maison longère

Bien expiré
VilleNaves (19)
Surface62m²
Coût Total113 565€
Loyer Annuel5 947€
Rentabilité5.24%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 798,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Vue, Surface de 62 m², 2 Pièces, Salle de séjour, Terrain de 1200 m², Travaux

Située à 10 minutes du centre de Tulle, cette belle longère construite en pierres et couverte en tuiles vous propose une petite maison d'environ 30m² au sol sur deux niveaux et une grange attenante d'environ 100m². Elle est raccordée à l'eau et à l'électricité et bénéficie d'un bel environnement verdoyant. Son atout : elle vous offre une superbe vue dégagée ! La grange peut être réhabilitée en maison d'habitation, CU positif. Terrain attenant de 1200m². N'hésitez pas à contacter votre agence de Tulle afin d'organiser une visite.

Ville : Naves
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19460
Coordonnées : 45.296922, 1.734153
Total : 113 565€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 60 105€
Valeur du bien : 109 605€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 496€/mois
Loyer annuel estimé : 5947€/an
Fourchette totale : 381€ - 645€/mois
Fourchette annuelle : 4570€ - 7738€/an
Rentabilité brute :5.24%
Fourchette de rentabilité :4.02% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 565€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :33,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 599,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 447,28€
Coût de l'assurance :9 936,94€
Taxe foncière : 594,70€/an
Soit par mois : 49,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 495,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 649,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 30 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 105 €(969 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% = 2220€
  • Isolation:2 400€
    Isolation toiture: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 800€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Électricité: 600€, Peinture: 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:4 800€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Électricité: 600€, Peinture: 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Naves (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 947 €/an
Calcul : 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 565 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 595 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 105 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 988 €
Revenus locatifs : +5 947 €
Charges déductibles : -64 988 €
Résultat foncier Année 1 : -59 041 €(Déficit de 59 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 883 €/an
Revenus locatifs : +5 947 €
Charges déductibles : -4 883 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37641.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 947 €64 992 €3 895 €-59 045 €21 400 €37 645 €37 645 €
26 066 €4 785 €3 792 €1 281 €--36 364 €
36 187 €4 678 €3 686 €1 509 €--34 855 €
46 311 €4 569 €3 576 €1 742 €--33 113 €
56 437 €4 455 €3 463 €1 982 €--31 130 €
66 566 €4 337 €3 345 €2 229 €--28 902 €
76 697 €4 215 €3 223 €2 482 €--26 420 €
86 831 €4 089 €3 097 €2 742 €--23 678 €
96 968 €3 959 €2 967 €3 009 €--20 669 €
107 107 €3 824 €2 831 €3 284 €--17 386 €
117 249 €3 684 €2 692 €3 566 €--13 820 €
127 394 €3 539 €2 547 €3 855 €---
137 542 €3 389 €2 397 €4 153 €---
147 693 €3 234 €2 241 €4 459 €---
157 847 €3 073 €2 081 €4 774 €---
168 004 €2 906 €1 914 €5 097 €---
178 164 €2 734 €1 742 €5 430 €---
188 327 €2 556 €1 564 €5 771 €---
198 494 €2 371 €1 379 €6 123 €---
208 664 €2 180 €1 188 €6 484 €---
218 837 €1 982 €990 €6 855 €---
229 014 €1 777 €785 €7 236 €---
239 194 €1 565 €573 €7 629 €---
249 378 €1 346 €353 €8 032 €---
259 565 €1 118 €126 €8 447 €---
TOTAL190 483 €141 357 €56 447 €49 126 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 126 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 947 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 249 €-6 420 €+7 669 €
2+1 249 €0 €+1 249 €
3+1 249 €0 €+1 249 €
4+1 249 €0 €+1 249 €
5+1 249 €0 €+1 249 €
6+1 249 €0 €+1 249 €
7+1 249 €0 €+1 249 €
8+1 249 €0 €+1 249 €
9+1 249 €0 €+1 249 €
10+1 249 €0 €+1 249 €
11+1 249 €0 €+1 249 €
12+1 249 €+1 157 €+92 €
13+1 249 €+1 246 €+3 €
14+1 249 €+1 338 €-89 €
15+1 249 €+1 432 €-183 €
16+1 249 €+1 529 €-280 €
17+1 249 €+1 629 €-380 €
18+1 249 €+1 731 €-482 €
19+1 249 €+1 837 €-588 €
20+1 249 €+1 945 €-696 €
21+1 249 €+2 056 €-807 €
22+1 249 €+2 171 €-922 €
23+1 249 €+2 289 €-1 040 €
24+1 249 €+2 410 €-1 161 €
25+1 249 €+2 534 €-1 285 €
Total+31 225 €+18 884 €+12 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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