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Achat appartement

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface170
Coût Total214 680
Loyer Annuel15 678
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+42
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 747,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Vue, Surface de 170 m², 6 Pièces, 3 Chambres, Rangements, Cuisine séparée, Une entrée

Rare et prestigieux, cet appartement de type T4 situé dans un immeuble de caractère vous séduira par son élégance et ses prestations de qualité. Un bien d'exception alliant le charme de l'Art Déco au confort moderne, offrant une superficie généreuse et une situation idéale, à quelques pas de la cathédrale.

Description du bien :

Deux suites parentales, dont une avec cheminée. Une grande pièce de vie baignée de lumière, offrant une vue dégagée et un accès direct à un grand balcon. Un boudoir cosy et raffiné, parfait pour des moments de détente. Une pièce supplémentaire, pouvant être aménagée en bureau ou chambre suivant vos besoins. Une cuisine indépendante avec une seconde entrée. Un wc séparé, apportant un confort supplémentaire. Une entrée majestueuse avec un bel escalier, accompagné de colonnes, créant un effet de grandeur dès votre arrivée. L'appartement bénéficie d'un chauffage central gaz, ainsi que de fenêtres en simple et double vitrage.

Vous apprécierez également une chambre de bonne et deux greniers offrant de nombreux rangements et un potentiel d'aménagement selon vos envies.

Caractéristiques de l'immeuble : L'immeuble, à la fois sécurisé et plein de charme, vous assure un cadre de vie paisible et agréable. Sa situation en plein centre-ville vous permet de profiter de toutes les commodités à proximité immédiate.

Devis de rénovation disponible à la demande d'Avenir Rénovation.

Un bien rare, offrant un cadre de vie unique dans un quartier recherché. Ne laissez pas passer cette opportunité !

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.268090, 1.768810
Total : 214 680
Prix d'acquisition : 127 000
Travaux : 77 520
Valeur du bien : 204 520
Frais de notaire : 10 160
Coût estimé : 10 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1306€/mois
Loyer annuel estimé : 15678€/an
Fourchette totale : 1032€ - 1654€/mois
Fourchette annuelle : 12383€ - 19849€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 071,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :62,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 133,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 706,31
Coût de l'assurance :18 784,50
Taxe foncière : 1 567,76€/an
Soit par mois : 130,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 306,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 264,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage central gaz actuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: entière plomberie
Raison: Normes de plomberie - assurer la sécurité et la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 520(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:22 400
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:7 500
    Rénovation des 3 chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€, Main d'œuvre: 750€
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 50 m² × 24€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger:720
    Peinture salle à manger: 30 m² × 24€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:500
    Mise à jour plomberie: 1 entière plomberie × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 31 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 306 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 678 €/an
Calcul : 1 306 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 356 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 680 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 751 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 195
Revenus locatifs : +15 678
Charges déductibles : -87 195
Résultat foncier Année 1 : -71 517(Déficit de 71 517 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 117
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 675 €/an
Revenus locatifs : +15 678
Charges déductibles : -9 675
Résultat foncier Années 2+ : 6 003 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50117.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 67887 2027 363-71 52421 400 €50 124 €50 124 €
215 9919 4887 1696 503--43 621 €
316 3119 2886 9687 023--36 598 €
416 6379 0806 7617 557--29 040 €
516 9708 8656 5468 105--20 935 €
617 3098 6436 3248 667--12 269 €
717 6568 4126 0939 243--3 026 €
818 0098 1745 8559 835---
918 3697 9275 60810 442---
1018 7367 6725 35211 065---
1119 1117 4075 08811 704---
1219 4937 1334 81412 360---
1319 8836 8504 53113 033---
1420 2816 5564 23713 725---
1520 6866 2523 93314 434---
1621 1005 9383 61915 162---
1721 5225 6123 29315 910---
1821 9525 2752 95616 678---
1922 3924 9262 60717 466---
2022 8394 5652 24518 275---
2123 2964 1901 87119 106---
2223 7623 8031 48419 959---
2324 2373 4021 08320 835---
2424 7222 98766821 735---
2525 2172 55823822 659---
TOTAL502 160242 205106 706259 95521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 955
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 292-6 420+9 712
2+3 2920+3 292
3+3 2920+3 292
4+3 2920+3 292
5+3 2920+3 292
6+3 2920+3 292
7+3 2920+3 292
8+3 292+2 043+1 249
9+3 292+3 133+159
10+3 292+3 319-27
11+3 292+3 511-219
12+3 292+3 708-416
13+3 292+3 910-618
14+3 292+4 117-825
15+3 292+4 330-1 038
16+3 292+4 549-1 257
17+3 292+4 773-1 481
18+3 292+5 003-1 711
19+3 292+5 240-1 948
20+3 292+5 482-2 190
21+3 292+5 732-2 440
22+3 292+5 988-2 696
23+3 292+6 251-2 959
24+3 292+6 520-3 228
25+3 292+6 798-3 506
Total+82 300+77 986+4 314
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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