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Studio d'investisseur

VilleÉtampes (91)
Surface26m²
Coût Total78 120€
Loyer Annuel5 250€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 000 €
Surface : 26 m²
Prix au m² : 1 884,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Studio d'investisseur - Studio proche gare, spécial investisseur pour profiter du déficit foncier. Travaux de copropriété déjà payés.

Ville : Étampes
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91150
Coordonnées : 48.435750, 2.163950
Total : 78 120€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 25 200€
Valeur du bien : 74 200€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26m²
Loyer prédit : 16.83€/m²/mois
Fourchette : 14.12€ - 20.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 437€/mois
Loyer annuel estimé : 5250€/an
Fourchette totale : 367€ - 521€/mois
Fourchette annuelle : 4406€ - 6256€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 400 €/m²
Basé sur :251 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 400 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-13 400€ (-21.5%)
Marge achat-revente :-15 720€ (-25.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :381,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 403,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 335,19€
Coût de l'assurance :6 640,20€
Taxe foncière : 524,99€/an
Soit par mois : 43,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 437,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 447,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 26 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation pour 26 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée et nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des fixtures de la salle de bain, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée et murs abîmés
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du parquet usé, peinture des murs et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec parquet abîmé et murs en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 26 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200 €(969 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (matériaux et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 800€ = 4000€ (matériaux et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€ = 3000€ (parquet, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 26 m² × 115€ = 3000€ (revêtement sol et peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étampes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 437 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 250 €/an
Calcul : 437 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 521 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 525 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 512 €
Revenus locatifs : +5 250 €
Charges déductibles : -28 512 €
Résultat foncier Année 1 : -23 262 €(Déficit de 23 262 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 862 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 312 €/an
Revenus locatifs : +5 250 €
Charges déductibles : -3 312 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1862.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 250 €28 515 €2 524 €-23 265 €21 400 €1 865 €1 865 €
25 355 €3 246 €2 456 €2 109 €---
35 462 €3 176 €2 385 €2 286 €---
45 571 €3 103 €2 312 €2 468 €---
55 683 €3 028 €2 237 €2 655 €---
65 796 €2 950 €2 160 €2 846 €---
75 912 €2 870 €2 079 €3 042 €---
86 030 €2 787 €1 996 €3 244 €---
96 151 €2 701 €1 911 €3 450 €---
106 274 €2 613 €1 822 €3 661 €---
116 400 €2 521 €1 731 €3 878 €---
126 528 €2 427 €1 636 €4 101 €---
136 658 €2 329 €1 538 €4 329 €---
146 791 €2 228 €1 437 €4 563 €---
156 927 €2 124 €1 333 €4 803 €---
167 066 €2 016 €1 226 €5 050 €---
177 207 €1 905 €1 114 €5 302 €---
187 351 €1 790 €999 €5 561 €---
197 498 €1 671 €880 €5 827 €---
207 648 €1 548 €758 €6 100 €---
217 801 €1 421 €631 €6 380 €---
227 957 €1 290 €500 €6 667 €---
238 116 €1 155 €364 €6 961 €---
248 279 €1 015 €225 €7 263 €---
258 444 €871 €80 €7 573 €---
TOTAL168 156 €81 300 €36 335 €86 855 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 855 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 250 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 102 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 102 €-6 420 €+7 522 €
2+1 102 €+73 €+1 029 €
3+1 102 €+686 €+416 €
4+1 102 €+740 €+362 €
5+1 102 €+796 €+306 €
6+1 102 €+854 €+248 €
7+1 102 €+913 €+189 €
8+1 102 €+973 €+129 €
9+1 102 €+1 035 €+67 €
10+1 102 €+1 098 €+4 €
11+1 102 €+1 164 €-62 €
12+1 102 €+1 230 €-128 €
13+1 102 €+1 299 €-197 €
14+1 102 €+1 369 €-267 €
15+1 102 €+1 441 €-339 €
16+1 102 €+1 515 €-413 €
17+1 102 €+1 591 €-489 €
18+1 102 €+1 668 €-566 €
19+1 102 €+1 748 €-646 €
20+1 102 €+1 830 €-728 €
21+1 102 €+1 914 €-812 €
22+1 102 €+2 000 €-898 €
23+1 102 €+2 088 €-986 €
24+1 102 €+2 179 €-1 077 €
25+1 102 €+2 272 €-1 170 €
Total+27 550 €+26 057 €+1 493 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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