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Vente appartement 4 pièces 75 m² Brest (29200) - Superimmo

VilleBrest (29)
Surface75
Coût Total156 320
Loyer Annuel9 542
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-191
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 426,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A Brest (29200) quartier Petit Paris Appartement T4 à rénover – Fort potentiel Idéalement situé à proximité immédiate de toutes les commodités, cet appartement T4 traversant et lumineux exposé plein sud, offre un beau potentiel de rénovation. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine, d'une salle à manger, d'un salon pouvant être aménagé en troisième chambre, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un WC séparé. Entièrement à rénover, il constitue une belle opportunité de créer un appartement à votre image, fonctionnel et confortable. Un bien idéal pour un projet de résidence principale ou un investissement locatif. A visiter sans tarder! Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 44 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1219 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente honoraires d'agence inclus : 107 000 € Prix de vente hors honoraires d'agence : 100 000 € Honoraires charge acquéreur : 7 000 € soit 7 % TTC de la valeur du bien hors honoraires Contactez votre conseiller SAFTI : Laurence ROZIER, Tél. : 0621592760, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Brest sous le numéro 990824799 - SAFTI – ROZIER Laurence, Conseiller indépendantAfficher plus

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.405918, -4.457875
Total : 156 320
Prix d'acquisition : 107 000
Travaux : 40 760
Valeur du bien : 147 760
Frais de notaire : 8 560
Coût estimé : 8 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9542€/an
Fourchette totale : 629€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 7553€ - 12054€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 897,14 €/m²
Basé sur :313 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 286
Prix d'achat :107 000
Décote à l'achat :-35 286 (-24.8%)
Marge achat-revente :-14 034€ (-9.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 804,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 452,38
Coût de l'assurance :11 724,00
Taxe foncière : 954,18€/an
Soit par mois : 79,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 101,58€/mois
Soit par an : 1 219,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 795,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 986,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement léger de la cuisine (peinture, vérification des installations électriques et de plomberie)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, vérification des installations électriques et de plomberie)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 5/5 visible sur photos - chambres en excellent état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement léger du salon (peinture, vérification des installations électriques)
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 760(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:6 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 460
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Coefficient régional appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 542 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 320 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 219 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 494
Revenus locatifs : +9 542
Charges déductibles : -48 494
Résultat foncier Année 1 : -38 952(Déficit de 38 952 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 552
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 734 €/an
Revenus locatifs : +9 542
Charges déductibles : -7 734
Résultat foncier Années 2+ : 1 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17552.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 54248 4995 097-38 95721 400 €17 557 €17 557 €
29 7337 6024 9602 131--15 427 €
39 9277 4604 8182 467--12 960 €
410 1267 3144 6722 812--10 147 €
510 3287 1624 5203 166--6 981 €
610 5357 0064 3643 529--3 452 €
710 7466 8444 2023 902---
810 9616 6774 0354 284---
911 1806 5043 8624 676---
1011 4036 3263 6845 078---
1111 6316 1413 4995 490---
1211 8645 9503 3085 914---
1312 1015 7533 1116 348---
1412 3435 5502 9086 794---
1512 5905 3392 6977 251---
1612 8425 1222 4797 720---
1713 0994 8972 2558 202---
1813 3614 6642 0228 697---
1913 6284 4241 7829 204---
2013 9014 1761 5349 725---
2114 1793 9191 27710 259---
2214 4623 6541 01210 808---
2314 7513 38073811 371---
2415 0473 09745511 949---
2515 3472 80416212 543---
TOTAL305 628180 26673 452125 36221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 362
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 004-6 420+8 424
2+2 0040+2 004
3+2 0040+2 004
4+2 0040+2 004
5+2 0040+2 004
6+2 0040+2 004
7+2 004+135+1 869
8+2 004+1 285+719
9+2 004+1 403+601
10+2 004+1 523+481
11+2 004+1 647+357
12+2 004+1 774+230
13+2 004+1 904+100
14+2 004+2 038-34
15+2 004+2 175-171
16+2 004+2 316-312
17+2 004+2 461-457
18+2 004+2 609-605
19+2 004+2 761-757
20+2 004+2 917-913
21+2 004+3 078-1 074
22+2 004+3 242-1 238
23+2 004+3 411-1 407
24+2 004+3 585-1 581
25+2 004+3 763-1 759
Total+50 100+37 609+12 491
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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