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Maison à vendre

VilleMontélimar (26)
Surface260m²
Coût Total340 720€
Loyer Annuel33 857€
Rentabilité9.94%
Cashflow/mois+738€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 1 150 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Kitchenette, 4 chambres, 1 parking: Garage

Montélimar, à deux pas du centre ville, spacieuse villa d architecte d'environ 130 m2 hab composée en RDC d une grande pièce de vie de 42 m2 avec coin cuisine entièrement équipée, 1 suite parentale avec sa salle d'eau, wc . A l'étage : 3 grandes chambres avec placards, dressing, grande salle de bain de 9 m2 avec baignoire balnéo et douche; wc .Cette villa , en parfait état d entretien bénéficie de 260 m2 de terrain avec deux belles terrasses dont une avec véranda , garage carrelé et isolé . A VISITER !

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.545781, 4.742027
Total : 340 720€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 17 800€
Valeur du bien : 316 800€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 13.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 2821€/mois
Loyer annuel estimé : 33857€/an
Fourchette totale : 2195€ - 3626€/mois
Fourchette annuelle : 26342€ - 43516€/an
Rentabilité brute :9.94%
Fourchette de rentabilité :7.73% - 12.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 327,64 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :605 185 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-306 185€ (-50.6%)
Marge achat-revente :264 465€ (43.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :340 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 702,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :99,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 801,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 901,65€
Coût de l'assurance :29 813,00€
Taxe foncière : 3 385,74€/an
Soit par mois : 282,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 821,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 083,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :737,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Consommation : 62 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire balnéo et de la douche, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture et finitions.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Peinture propre, mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - Usure normale, léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 800 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut baignoire balnéo, douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, peinture, finitions). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Pose de parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (inclut main d'œuvre).
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture des murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (inclut main d'œuvre).
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Salle de bain
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 857 €/an
Calcul : 2 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 340 720 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 193 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 386 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 086 €
Revenus locatifs : +33 857 €
Charges déductibles : -34 086 €
Résultat foncier Année 1 : -229 €(Déficit de 229 €)
Imputable sur revenu global : 229 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 286 €/an
Revenus locatifs : +33 857 €
Charges déductibles : -16 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 571 €/an
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 857 €34 097 €11 719 €-240 €240 €--
234 535 €15 989 €11 411 €18 545 €---
335 225 €15 671 €11 093 €19 554 €---
435 930 €15 341 €10 763 €20 589 €---
536 648 €14 999 €10 421 €21 649 €---
637 381 €14 645 €10 067 €22 736 €---
738 129 €14 279 €9 701 €23 850 €---
838 891 €13 900 €9 322 €24 992 €---
939 669 €13 507 €8 929 €26 162 €---
1040 463 €13 101 €8 523 €27 362 €---
1141 272 €12 680 €8 102 €28 592 €---
1242 097 €12 244 €7 666 €29 853 €---
1342 939 €11 793 €7 215 €31 146 €---
1443 798 €11 326 €6 748 €32 472 €---
1544 674 €10 842 €6 264 €33 832 €---
1645 568 €10 341 €5 763 €35 226 €---
1746 479 €9 823 €5 245 €36 656 €---
1847 409 €9 286 €4 708 €38 122 €---
1948 357 €8 731 €4 152 €39 626 €---
2049 324 €8 155 €3 577 €41 169 €---
2150 310 €7 559 €2 981 €42 751 €---
2251 317 €6 943 €2 364 €44 374 €---
2352 343 €6 304 €1 726 €46 039 €---
2453 390 €5 643 €1 064 €47 747 €---
2554 457 €4 958 €380 €49 499 €---
TOTAL1 084 462 €302 158 €169 902 €782 304 €240 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 72 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 782 304 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 110 €-72 €+7 182 €
2+7 110 €+5 564 €+1 546 €
3+7 110 €+5 866 €+1 244 €
4+7 110 €+6 177 €+933 €
5+7 110 €+6 495 €+615 €
6+7 110 €+6 821 €+289 €
7+7 110 €+7 155 €-45 €
8+7 110 €+7 497 €-387 €
9+7 110 €+7 849 €-739 €
10+7 110 €+8 209 €-1 099 €
11+7 110 €+8 578 €-1 468 €
12+7 110 €+8 956 €-1 846 €
13+7 110 €+9 344 €-2 234 €
14+7 110 €+9 742 €-2 632 €
15+7 110 €+10 150 €-3 040 €
16+7 110 €+10 568 €-3 458 €
17+7 110 €+10 997 €-3 887 €
18+7 110 €+11 437 €-4 327 €
19+7 110 €+11 888 €-4 778 €
20+7 110 €+12 351 €-5 241 €
21+7 110 €+12 825 €-5 715 €
22+7 110 €+13 312 €-6 202 €
23+7 110 €+13 812 €-6 702 €
24+7 110 €+14 324 €-7 214 €
25+7 110 €+14 850 €-7 740 €
Total+177 750 €+234 691 €+-56 941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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