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Appartement à vendre

VilleRive-de-Gier (42)
Surface197
Coût Total275 845
Loyer Annuel18 981
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-402
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 1 162,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 37 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Interphone

Dans un immeuble de caractère, élégant appartement de type haussmannien d'environ 197m², offrant de beaux volumes et de belles prestations : parquets, moulures, hauteur sous plafond.. le tout baigné de lumière grâce à son exposition idéale

Il est composé d'une vaste entrée, d'une cuisine équipée ouvrant sur balcon, d'un lumineux séjour d'environ 38m² L'espace nuit comprend 4 grandes chambres de 18 à 21m², un bureau de 12,50m² ainsi qu'un large dégagement de 26m²

Côté pièces d'eau : une salle d'eau, une salle de bains ainsi qu'une buanderie complètent cet ensemble fonctionnel

L'appartement est équipé de double vitrage et d'un système de chauffage au gaz de ville (possibilité garage en location à proximité)

Un bien rare par sa superficie, son charme et sa luminosité

229 000 € honoraires inclus charge vendeur Bien faisant l'objet d'un lot de copropriété (charges annuelles env. 4 800 €)

Contactez Pascale ORET -

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Copropriété de 8 lots - dont 8 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4800.00 euros.

Ville : Rive-de-Gier
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42800
Coordonnées : 45.527630, 4.595920
Total : 275 845
Prix d'acquisition : 229 000
Travaux : 28 525
Valeur du bien : 257 525
Frais de notaire : 18 320
Coût estimé : 18 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1582€/mois
Loyer annuel estimé : 18981€/an
Fourchette totale : 1207€ - 2073€/mois
Fourchette annuelle : 14486€ - 24870€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 633,5 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :321 799
Prix d'achat :229 000
Décote à l'achat :-92 799 (-28.8%)
Marge achat-revente :45 954€ (14.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 845
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 347,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :78,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 425,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 301,07
Coût de l'assurance :23 446,83
Taxe foncière : 1 898,10€/an
Soit par mois : 158,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 581,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 983,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-401,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 4 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 525(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 20€/m² = 1400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:625
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 25€/m² = 625€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rive-de-Gier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 981 €/an
Calcul : 1 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 903 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 845 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 938 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 898 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 525
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 064
Revenus locatifs : +18 981
Charges déductibles : -45 064
Résultat foncier Année 1 : -26 083(Déficit de 26 083 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 683
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 539 €/an
Revenus locatifs : +18 981
Charges déductibles : -16 539
Résultat foncier Années 2+ : 2 442 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4683.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 98145 0738 912-26 09221 400 €4 692 €4 692 €
219 36116 3078 6713 053--1 639 €
319 74816 0588 4223 689---
420 14315 8018 1654 341---
520 54615 5367 9005 010---
620 95715 2617 6255 695---
721 37614 9787 3426 398---
821 80314 6857 0497 118---
922 23914 3826 7467 857---
1022 68414 0706 4348 614---
1123 13813 7476 1119 391---
1223 60013 4135 77710 187---
1324 07213 0685 43211 004---
1424 55412 7125 07611 842---
1525 04512 3444 70812 701---
1625 54611 9634 32713 583---
1726 05711 5703 93414 486---
1826 57811 1643 52815 414---
1927 10910 7453 10916 365---
2027 65210 3112 67517 340---
2128 2059 8642 22818 341---
2228 7699 4011 76519 368---
2329 3448 9231 28720 421---
2429 9318 42979321 502---
2530 5307 91928322 611---
TOTAL607 966347 725128 301260 24121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 241
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 986-6 420+10 406
2+3 9860+3 986
3+3 986+615+3 371
4+3 986+1 302+2 684
5+3 986+1 503+2 483
6+3 986+1 709+2 277
7+3 986+1 919+2 067
8+3 986+2 135+1 851
9+3 986+2 357+1 629
10+3 986+2 584+1 402
11+3 986+2 817+1 169
12+3 986+3 056+930
13+3 986+3 301+685
14+3 986+3 553+433
15+3 986+3 810+176
16+3 986+4 075-89
17+3 986+4 346-360
18+3 986+4 624-638
19+3 986+4 909-923
20+3 986+5 202-1 216
21+3 986+5 502-1 516
22+3 986+5 810-1 824
23+3 986+6 126-2 140
24+3 986+6 451-2 465
25+3 986+6 783-2 797
Total+99 650+78 072+21 578
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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