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Appartement à vendre

VilleToulon (83)
Surface56.5m²
Coût Total165 560€
Loyer Annuel8 560€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 56.5 m²
Prix au m² : 1 982,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TOULON CHAMP DE MARS : Tout proche du centre-ville, appartement de Type 3 de 56,49 m² Loi Carrez actuellement loué jusqu'en mai 2027, se composant d'un dégagement desservant un séjour, une cuisine indépendante, 2 chambres, des wc, une salle d'eau et un cellier. Double exposition (sud-nord).

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.123942, 5.942703
Total : 165 560€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 44 600€
Valeur du bien : 156 600€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56.5m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8560€/an
Fourchette totale : 551€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6610€ - 11085€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 6.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :1533 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 250 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :-29 250€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-24 310€ (-17.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 868,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 433,92€
Coût de l'assurance :14 486,50€
Taxe foncière : 855,99€/an
Soit par mois : 71,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 713,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 939,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 56.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Usure visible sur le sol
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 - Usure visible sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600 €(789 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (inclus pose)
  • Eau chaude:4 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région et incluent les estimations pour chaque poste de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 560 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 579 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 593 €
Revenus locatifs : +8 560 €
Charges déductibles : -51 593 €
Résultat foncier Année 1 : -43 033 €(Déficit de 43 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 633 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 993 €/an
Revenus locatifs : +8 560 €
Charges déductibles : -6 993 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 567 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21633.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 560 €51 598 €5 563 €-43 038 €21 400 €21 638 €21 638 €
28 731 €6 851 €5 415 €1 881 €--19 758 €
38 906 €6 698 €5 262 €2 208 €--17 550 €
49 084 €6 540 €5 104 €2 544 €--15 006 €
59 265 €6 376 €4 941 €2 889 €--12 116 €
69 451 €6 207 €4 771 €3 244 €--8 873 €
79 640 €6 032 €4 596 €3 608 €--5 265 €
89 833 €5 851 €4 415 €3 982 €--1 283 €
910 029 €5 663 €4 228 €4 366 €---
1010 230 €5 470 €4 034 €4 760 €---
1110 434 €5 269 €3 834 €5 165 €---
1210 643 €5 062 €3 626 €5 581 €---
1310 856 €4 847 €3 412 €6 009 €---
1411 073 €4 625 €3 190 €6 448 €---
1511 295 €4 396 €2 960 €6 899 €---
1611 520 €4 158 €2 723 €7 363 €---
1711 751 €3 912 €2 477 €7 839 €---
1811 986 €3 658 €2 222 €8 328 €---
1912 226 €3 395 €1 959 €8 831 €---
2012 470 €3 123 €1 687 €9 347 €---
2112 720 €2 841 €1 406 €9 878 €---
2212 974 €2 550 €1 114 €10 424 €---
2313 233 €2 249 €813 €10 985 €---
2413 498 €1 937 €501 €11 561 €---
2513 768 €1 614 €179 €12 154 €---
TOTAL274 175 €160 920 €80 434 €113 255 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 255 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 560 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 798 €-6 420 €+8 218 €
2+1 798 €0 €+1 798 €
3+1 798 €0 €+1 798 €
4+1 798 €0 €+1 798 €
5+1 798 €0 €+1 798 €
6+1 798 €0 €+1 798 €
7+1 798 €0 €+1 798 €
8+1 798 €0 €+1 798 €
9+1 798 €+925 €+873 €
10+1 798 €+1 428 €+370 €
11+1 798 €+1 550 €+248 €
12+1 798 €+1 674 €+124 €
13+1 798 €+1 803 €-5 €
14+1 798 €+1 934 €-136 €
15+1 798 €+2 070 €-272 €
16+1 798 €+2 209 €-411 €
17+1 798 €+2 352 €-554 €
18+1 798 €+2 498 €-700 €
19+1 798 €+2 649 €-851 €
20+1 798 €+2 804 €-1 006 €
21+1 798 €+2 964 €-1 166 €
22+1 798 €+3 127 €-1 329 €
23+1 798 €+3 295 €-1 497 €
24+1 798 €+3 468 €-1 670 €
25+1 798 €+3 646 €-1 848 €
Total+44 950 €+33 977 €+10 973 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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