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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontreuil (85)
Surface133m²
Coût Total154 605€
Loyer Annuel11 760€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 646,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Ancienne Maison de Charme à Rénover Située à 5 minutes de Fontenay-le-Compte, imaginez-vous dans une maison pleine de caractère, où chaque coin raconte une histoire et où chaque pièce attend d'être transformée selon vos désirs. La maison vous offre un espace de vie généreux avec 3 chambres dont une au rez-de-chaussée et un séjour de 45m², à l?étage vous trouverez 2 chambres sous rampant. La cuisine, bien que indépendante, prête à être personnalisée selon vos goûts culinaires. La salle d'eau et les WC indépendants offrent un confort supplémentaire, tandis que le jardin vous invite à profiter des beaux jours en plein air. La toiture en canal romane, refaite en 2008, vous garantit une tranquillité d'esprit. Cette maison, bien que nécessitant quelques travaux de rénovation est une véritable toile blanche prête à accueillir vos idées les plus créatives. Ne manquez pas cette opportunité unique de transformer cette maison en un véritable havre de paix, où chaque détail sera le reflet de votre personnalité.

Ville : Montreuil
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Total : 154 605€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 61 725€
Valeur du bien : 147 725€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 980€/mois
Loyer annuel estimé : 11760€/an
Fourchette totale : 771€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 9256€ - 14943€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 605€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :45,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 816,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 846,14€
Coût de l'assurance :13 527,94€
Taxe foncière : 1 176,05€/an
Soit par mois : 98,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 980,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 401 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du carrelage et peinture des murs
Quantité: entrée (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol fissuré

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 725 €(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:5 320€
    Isolation toiture/combles: 133 m² × 40€/m² = 5320€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1050€ = 16800€ (incluant installation)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 080€
    Parquet flottant 36 m²: 45€/m² × 36 = 1620€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salon:2 025€
    Parquet flottant 45 m²: 45€/m² × 45 = 2025€, Peinture salon (45m²): 30€/m² × 45 = 1350€, Main d'œuvre: 2025€
  • Entrée:600€
    Carrelage entrée: 4 m² × 60€/m² = 240€, Peinture entrée (4m²): 30€/m² × 4 = 120€, Main d'œuvre: 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Montreuil). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 760 €/an
Calcul : 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 605 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 176 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 725 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 739 €
Revenus locatifs : +11 760 €
Charges déductibles : -68 739 €
Résultat foncier Année 1 : -56 979 €(Déficit de 56 979 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 579 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 014 €/an
Revenus locatifs : +11 760 €
Charges déductibles : -7 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35578.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 760 €68 744 €5 302 €-56 984 €21 400 €35 584 €35 584 €
211 996 €6 880 €5 163 €5 116 €--30 468 €
312 236 €6 736 €5 018 €5 500 €--24 968 €
412 480 €6 586 €4 869 €5 894 €--19 074 €
512 730 €6 431 €4 714 €6 299 €--12 776 €
612 984 €6 271 €4 554 €6 713 €--6 062 €
713 244 €6 105 €4 388 €7 139 €---
813 509 €5 934 €4 216 €7 575 €---
913 779 €5 756 €4 039 €8 023 €---
1014 055 €5 572 €3 855 €8 483 €---
1114 336 €5 381 €3 664 €8 955 €---
1214 623 €5 184 €3 467 €9 439 €---
1314 915 €4 980 €3 263 €9 935 €---
1415 213 €4 769 €3 051 €10 445 €---
1515 518 €4 550 €2 833 €10 968 €---
1615 828 €4 323 €2 606 €11 505 €---
1716 145 €4 089 €2 371 €12 056 €---
1816 467 €3 846 €2 129 €12 622 €---
1916 797 €3 594 €1 877 €13 202 €---
2017 133 €3 334 €1 617 €13 799 €---
2117 475 €3 065 €1 348 €14 411 €---
2217 825 €2 786 €1 069 €15 039 €---
2318 181 €2 497 €780 €15 684 €---
2418 545 €2 198 €481 €16 347 €---
2518 916 €1 889 €172 €17 027 €---
TOTAL376 691 €181 500 €76 846 €195 191 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 760 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 470 €-6 420 €+8 890 €
2+2 470 €0 €+2 470 €
3+2 470 €0 €+2 470 €
4+2 470 €0 €+2 470 €
5+2 470 €0 €+2 470 €
6+2 470 €0 €+2 470 €
7+2 470 €+323 €+2 147 €
8+2 470 €+2 273 €+197 €
9+2 470 €+2 407 €+63 €
10+2 470 €+2 545 €-75 €
11+2 470 €+2 686 €-216 €
12+2 470 €+2 832 €-362 €
13+2 470 €+2 981 €-511 €
14+2 470 €+3 133 €-663 €
15+2 470 €+3 290 €-820 €
16+2 470 €+3 451 €-981 €
17+2 470 €+3 617 €-1 147 €
18+2 470 €+3 786 €-1 316 €
19+2 470 €+3 961 €-1 491 €
20+2 470 €+4 140 €-1 670 €
21+2 470 €+4 323 €-1 853 €
22+2 470 €+4 512 €-2 042 €
23+2 470 €+4 705 €-2 235 €
24+2 470 €+4 904 €-2 434 €
25+2 470 €+5 108 €-2 638 €
Total+61 750 €+58 557 €+3 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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