Détails du bien

Bien expiré

VilleLourdes (65)

Surface65m²

Coût Total136 700€

Loyer Annuel6 631€

Rentabilité4.85%

Cashflow/mois-209€

Prix : 70 000 €

Surface : 65 m²

Prix au m² : 1 076,92 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre à Lourdes, à proximité immédiate du centre-ville et à deux pas de l'hôpital, agréable appartement T3 de 65 m² situé au deuxième et dernier étage d'un immeuble de 1957, sans ascenseur. Cet appartement lumineux offre un cadre de vie calme et pratique, idéal pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement locatif. Il se compose d'un séjour confortable, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés. Une cave privative complète ce bien et offre un espace de stockage appréciable. Vous bénéficierez d'un emplacement recherché, proche de toutes les commodités, commerces, transports et services de santé, tout en profitant d'un environnement agréable. Une belle opportunité à saisir.

Ville : Lourdes

Département : Hautes-Pyrénées

Région : Occitanie

Code postal : 65100

Total : 136 700€

Prix d'acquisition : 70 000€

Travaux : 61 100€

Valeur du bien : 131 100€

Frais de notaire : 5 600€

Coût estimé : 5 600€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 65m²

Loyer prédit : 8.50€/m²/mois

Fourchette : 7.06€ - 10.24€/m²/mois

Loyer total estimé : 553€/mois

Loyer annuel estimé : 6631€/an

Fourchette totale : 459€ - 666€/mois

Fourchette annuelle : 5503€ - 7990€/an

Rentabilité brute :4.85%

Fourchette de rentabilité :4.03% - 5.85%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :136 700€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,88€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :39,87€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 706,75€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 365,09€

Coût de l'assurance :11 961,25€

Taxe foncière : 663,10€/an

Soit par mois : 55,26€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 552,59€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 762,01€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-209,43€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 200 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.

Quantité: 1 système pour 65 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.

Quantité: 6 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé pour les chambres

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé pour les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 100 €(940 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:18 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (moyenne) × 0.5 (coefficient pour 65 m²) = 6000€, Main d'œuvre: 500€
Menuiseries:5 400€
Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 600€ (moyenne) × 6 = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
Eau chaude:6 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ (moyenne) = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:19 500€
Rénovation cuisine complète: 10000€ (moyenne), Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
Salle de bain:8 000€
Rénovation salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
Chambres - Revêtement sol:1 600€
Parquet flottant: 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 400€
Chambres - Peinture:1 600€
Peinture murs/plafonds: 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 400€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois

Revenus locatifs annuels : 6 631 €/an

Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 399 €/an

Base de calcul : Emprunt de 136 700 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 478 €/an

Calcul : 40 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 100 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 640 €

Revenus locatifs : +6 631 €

Charges déductibles : -66 640 €

Résultat foncier Année 1 : -60 009 €(Déficit de 60 009 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 38 609 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 540 €/an

Revenus locatifs : +6 631 €

Charges déductibles : -5 540 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 091 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38609.15 € reporté.

Prix d'achat du bien : 70 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 655 €/an

Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	6 631 €	66 645 €	4 403 €	-60 013 €	21 400 €	38 613 €	38 613 €
2	6 764 €	5 425 €	4 284 €	1 338 €	-	-	37 275 €
3	6 899 €	5 302 €	4 161 €	1 597 €	-	-	35 679 €
4	7 037 €	5 175 €	4 034 €	1 862 €	-	-	33 817 €
5	7 178 €	5 044 €	3 902 €	2 134 €	-	-	31 683 €
6	7 321 €	4 908 €	3 767 €	2 413 €	-	-	29 270 €
7	7 468 €	4 768 €	3 626 €	2 700 €	-	-	26 571 €
8	7 617 €	4 623 €	3 482 €	2 994 €	-	-	23 577 €
9	7 769 €	4 474 €	3 332 €	3 296 €	-	-	20 281 €
10	7 925 €	4 319 €	3 177 €	3 606 €	-	-	16 675 €
11	8 083 €	4 159 €	3 018 €	3 924 €	-	-	12 752 €
12	8 245 €	3 994 €	2 853 €	4 250 €	-	-	-
13	8 410 €	3 824 €	2 682 €	4 586 €	-	-	-
14	8 578 €	3 648 €	2 506 €	4 930 €	-	-	-
15	8 749 €	3 466 €	2 324 €	5 283 €	-	-	-
16	8 924 €	3 278 €	2 137 €	5 646 €	-	-	-
17	9 103 €	3 084 €	1 942 €	6 019 €	-	-	-
18	9 285 €	2 883 €	1 742 €	6 402 €	-	-	-
19	9 471 €	2 676 €	1 535 €	6 794 €	-	-	-
20	9 660 €	2 462 €	1 321 €	7 198 €	-	-	-
21	9 853 €	2 241 €	1 100 €	7 612 €	-	-	-
22	10 050 €	2 013 €	871 €	8 038 €	-	-	-
23	10 251 €	1 777 €	635 €	8 475 €	-	-	-
24	10 456 €	1 533 €	391 €	8 923 €	-	-	-
25	10 666 €	1 281 €	140 €	9 384 €	-	-	-
TOTAL	212 394 €	153 004 €	63 365 €	59 390 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 390 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 631 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 393 €	-6 420 €	+7 813 €
2	+1 393 €	0 €	+1 393 €
3	+1 393 €	0 €	+1 393 €
4	+1 393 €	0 €	+1 393 €
5	+1 393 €	0 €	+1 393 €
6	+1 393 €	0 €	+1 393 €
7	+1 393 €	0 €	+1 393 €
8	+1 393 €	0 €	+1 393 €
9	+1 393 €	0 €	+1 393 €
10	+1 393 €	0 €	+1 393 €
11	+1 393 €	0 €	+1 393 €
12	+1 393 €	+1 275 €	+118 €
13	+1 393 €	+1 376 €	+17 €
14	+1 393 €	+1 479 €	-86 €
15	+1 393 €	+1 585 €	-192 €
16	+1 393 €	+1 694 €	-301 €
17	+1 393 €	+1 806 €	-413 €
18	+1 393 €	+1 920 €	-527 €
19	+1 393 €	+2 038 €	-645 €
20	+1 393 €	+2 159 €	-766 €
21	+1 393 €	+2 284 €	-891 €
22	+1 393 €	+2 411 €	-1 018 €
23	+1 393 €	+2 542 €	-1 149 €
24	+1 393 €	+2 677 €	-1 284 €
25	+1 393 €	+2 815 €	-1 422 €
Total	+34 825 €	+21 642 €	+13 183 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour