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Détails du bien

Bien expiré
VilleLourdes (65)
Surface65m²
Coût Total136 700€
Loyer Annuel6 631€
Rentabilité4.85%
Cashflow/mois-209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 076,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre à Lourdes, à proximité immédiate du centre-ville et à deux pas de l'hôpital, agréable appartement T3 de 65 m² situé au deuxième et dernier étage d'un immeuble de 1957, sans ascenseur. Cet appartement lumineux offre un cadre de vie calme et pratique, idéal pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement locatif. Il se compose d'un séjour confortable, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés. Une cave privative complète ce bien et offre un espace de stockage appréciable. Vous bénéficierez d'un emplacement recherché, proche de toutes les commodités, commerces, transports et services de santé, tout en profitant d'un environnement agréable. Une belle opportunité à saisir.

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Total : 136 700€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 61 100€
Valeur du bien : 131 100€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6631€/an
Fourchette totale : 459€ - 666€/mois
Fourchette annuelle : 5503€ - 7990€/an
Rentabilité brute :4.85%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 5.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 365,09€
Coût de l'assurance :11 961,25€
Taxe foncière : 663,10€/an
Soit par mois : 55,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 762,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-209,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé pour les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 100 €(940 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (moyenne) × 0.5 (coefficient pour 65 m²) = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 600€ (moyenne) × 6 = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ (moyenne) = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 500€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (moyenne), Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 631 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 640 €
Revenus locatifs : +6 631 €
Charges déductibles : -66 640 €
Résultat foncier Année 1 : -60 009 €(Déficit de 60 009 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 609 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 540 €/an
Revenus locatifs : +6 631 €
Charges déductibles : -5 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38609.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 631 €66 645 €4 403 €-60 013 €21 400 €38 613 €38 613 €
26 764 €5 425 €4 284 €1 338 €--37 275 €
36 899 €5 302 €4 161 €1 597 €--35 679 €
47 037 €5 175 €4 034 €1 862 €--33 817 €
57 178 €5 044 €3 902 €2 134 €--31 683 €
67 321 €4 908 €3 767 €2 413 €--29 270 €
77 468 €4 768 €3 626 €2 700 €--26 571 €
87 617 €4 623 €3 482 €2 994 €--23 577 €
97 769 €4 474 €3 332 €3 296 €--20 281 €
107 925 €4 319 €3 177 €3 606 €--16 675 €
118 083 €4 159 €3 018 €3 924 €--12 752 €
128 245 €3 994 €2 853 €4 250 €---
138 410 €3 824 €2 682 €4 586 €---
148 578 €3 648 €2 506 €4 930 €---
158 749 €3 466 €2 324 €5 283 €---
168 924 €3 278 €2 137 €5 646 €---
179 103 €3 084 €1 942 €6 019 €---
189 285 €2 883 €1 742 €6 402 €---
199 471 €2 676 €1 535 €6 794 €---
209 660 €2 462 €1 321 €7 198 €---
219 853 €2 241 €1 100 €7 612 €---
2210 050 €2 013 €871 €8 038 €---
2310 251 €1 777 €635 €8 475 €---
2410 456 €1 533 €391 €8 923 €---
2510 666 €1 281 €140 €9 384 €---
TOTAL212 394 €153 004 €63 365 €59 390 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 393 €-6 420 €+7 813 €
2+1 393 €0 €+1 393 €
3+1 393 €0 €+1 393 €
4+1 393 €0 €+1 393 €
5+1 393 €0 €+1 393 €
6+1 393 €0 €+1 393 €
7+1 393 €0 €+1 393 €
8+1 393 €0 €+1 393 €
9+1 393 €0 €+1 393 €
10+1 393 €0 €+1 393 €
11+1 393 €0 €+1 393 €
12+1 393 €+1 275 €+118 €
13+1 393 €+1 376 €+17 €
14+1 393 €+1 479 €-86 €
15+1 393 €+1 585 €-192 €
16+1 393 €+1 694 €-301 €
17+1 393 €+1 806 €-413 €
18+1 393 €+1 920 €-527 €
19+1 393 €+2 038 €-645 €
20+1 393 €+2 159 €-766 €
21+1 393 €+2 284 €-891 €
22+1 393 €+2 411 €-1 018 €
23+1 393 €+2 542 €-1 149 €
24+1 393 €+2 677 €-1 284 €
25+1 393 €+2 815 €-1 422 €
Total+34 825 €+21 642 €+13 183 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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