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Appartement 5 pièces 102 m²

VilleCugnaux (31)
Surface102m²
Coût Total191 700€
Loyer Annuel13 958€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 500 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 740,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 5 pièces principales

Situé en cœur de ville pour une vie pratique et agréable. Spacieux T5 avec ascenseur, balcon et loggia. Profitez de 3 chambres, d'une cuisine séparée équipée, salle d'eau moderne, d'un cellier et aussi d'une grande pièce à vivre lumineuse ouvrant sur une terrasse sans vis à vis. Honoraires à charge acquéreur : 7.09% Référence annonce : 65-1477S Date de réalisation du diagnostic : 14/05/2023 Prix hors honoraires : 165 750 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 29 Charges prévisionnelles annuelles : 2520 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850 € et 1 200 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Cugnaux
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31270
Coordonnées : 43.542870, 1.344140
Total : 191 700€
Prix d'acquisition : 177 500€
Valeur du bien : 177 500€
Frais de notaire : 14 200€
Coût estimé : 14 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 11.40€/m²/mois
Fourchette : 9.93€ - 13.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1163€/mois
Loyer annuel estimé : 13958€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1336€/mois
Fourchette annuelle : 12155€ - 16028€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 427,34 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 589 €
Prix d'achat :177 500 €
Décote à l'achat :-70 089€ (-28.3%)
Marge achat-revente :55 889€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :71,89€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 006,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 555,56€
Coût de l'assurance :21 566,25€
Taxe foncière : 1 395,80€/an
Soit par mois : 116,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 163,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 163 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 958 €/an
Calcul : 1 163 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 700 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 863 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 396 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 10 928 €/an
Revenus locatifs : +13 958 €
Charges déductibles : -10 928 €
Résultat foncier : 3 030 €/an
Prix d'achat du bien : 177 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 375 €(65% de 177 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 195 €/an
Calcul : 115 375 € × 3,636% = 4 195 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 958 €10 934 €6 155 €3 024 €---
214 237 €10 767 €5 989 €3 470 €---
314 522 €10 595 €5 816 €3 927 €---
414 812 €10 417 €5 638 €4 395 €---
515 109 €10 233 €5 455 €4 875 €---
615 411 €10 043 €5 265 €5 368 €---
715 719 €9 847 €5 069 €5 872 €---
816 033 €9 645 €4 866 €6 389 €---
916 354 €9 435 €4 657 €6 919 €---
1016 681 €9 219 €4 441 €7 462 €---
1117 015 €8 996 €4 217 €8 019 €---
1217 355 €8 765 €3 987 €8 590 €---
1317 702 €8 527 €3 748 €9 175 €---
1418 056 €8 281 €3 502 €9 776 €---
1518 417 €8 026 €3 248 €10 391 €---
1618 786 €7 764 €2 985 €11 022 €---
1719 161 €7 492 €2 714 €11 669 €---
1819 545 €7 212 €2 434 €12 333 €---
1919 935 €6 922 €2 144 €13 013 €---
2020 334 €6 623 €1 845 €13 711 €---
2120 741 €6 314 €1 536 €14 426 €---
2221 156 €5 995 €1 217 €15 160 €---
2321 579 €5 666 €887 €15 913 €---
2422 010 €5 325 €547 €16 685 €---
2522 451 €4 973 €195 €17 477 €---
TOTAL447 078 €208 017 €88 556 €239 062 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 931 €+907 €+2 024 €
2+2 931 €+1 041 €+1 890 €
3+2 931 €+1 178 €+1 753 €
4+2 931 €+1 319 €+1 612 €
5+2 931 €+1 463 €+1 468 €
6+2 931 €+1 610 €+1 321 €
7+2 931 €+1 762 €+1 169 €
8+2 931 €+1 917 €+1 014 €
9+2 931 €+2 076 €+855 €
10+2 931 €+2 239 €+692 €
11+2 931 €+2 406 €+525 €
12+2 931 €+2 577 €+354 €
13+2 931 €+2 753 €+178 €
14+2 931 €+2 933 €-2 €
15+2 931 €+3 117 €-186 €
16+2 931 €+3 307 €-376 €
17+2 931 €+3 501 €-570 €
18+2 931 €+3 700 €-769 €
19+2 931 €+3 904 €-973 €
20+2 931 €+4 113 €-1 182 €
21+2 931 €+4 328 €-1 397 €
22+2 931 €+4 548 €-1 617 €
23+2 931 €+4 774 €-1 843 €
24+2 931 €+5 006 €-2 075 €
25+2 931 €+5 243 €-2 312 €
Total+73 275 €+71 718 €+1 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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