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A deux pas de toutes commodité

VilleFumel (47)
Surface300m²
Coût Total189 420€
Loyer Annuel26 782€
Rentabilité14.14%
Cashflow/mois+1 033€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 530 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 300 m², 12 pièces, 3 salles de bain, Terrasse, Orientation sud, Parquet, Orientation ouest, 1 garage, 1 place de parking, 3 étages, Chauffage électrique

Sur la commune de Fumel, Un ensemble immobilier comprenant :

  • En rez-de-chausée : un bureau - parkings privatifs - local à vélo - et grand boxe fermé.
  • Au premier étage : appartement de 100 m2 environ qui offre une grande pièce à vivre , une cuisine dînatoire, 2 chambres, une salle de bain avec douche, un cellier / buanderie, un WC et une terrasse privatif.
  • Au deuxième étage : appartement de 100 m2 environ qui offre une grande pièce à vivre , une cuisine dînatoire, 2 chambres, une salle de bain avec douche, un cellier / buanderie et un WC
  • Au troisième étage : appartement de 100 m2 environ qui offre une grande pièce à vivre , une cuisine dînatoire, 2 chambres, une salle de bain avec douche, un cellier / buanderie et un WC. Actuellement, il y a un rapport locatif de 1 730 € mensuel. L'ensemble de l'immeuble est édifié sur une contenance totale cadastrale de 260 m2.
Ville : Fumel
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47500
Coordonnées : 44.496931, 0.969429
Total : 189 420€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 17 700€
Valeur du bien : 176 700€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 2232€/mois
Loyer annuel estimé : 26782€/an
Fourchette totale : 1689€ - 2949€/mois
Fourchette annuelle : 20269€ - 35388€/an
Rentabilité brute :14.14%
Fourchette de rentabilité :10.70% - 18.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :916,67 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :275 001 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-116 001€ (-42.2%)
Marge achat-revente :85 581€ (31.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :928,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :47,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 975,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 005,56€
Coût de l'assurance :14 206,50€
Taxe foncière : 2 678,24€/an
Soit par mois : 223,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 231,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 198,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 033,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des meubles modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bon état mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation pour l'ensemble de l'appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 700 €(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant meubles modernes et fonctionnels, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (remplacement des éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 200€
    Rafraîchissement 2 chambres: Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement de sol 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€ (incluant vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Fumel), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 232 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 782 €/an
Calcul : 2 232 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 420 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 678 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 117 €
Revenus locatifs : +26 782 €
Charges déductibles : -27 117 €
Résultat foncier Année 1 : -334 €(Déficit de 334 €)
Imputable sur revenu global : 334 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 417 €/an
Revenus locatifs : +26 782 €
Charges déductibles : -9 417 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 366 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 782 €27 123 €6 176 €-340 €340 €--
227 318 €9 257 €6 010 €18 062 €---
327 864 €9 085 €5 838 €18 780 €---
428 422 €8 907 €5 661 €19 514 €---
528 990 €8 724 €5 477 €20 266 €---
629 570 €8 534 €5 288 €21 036 €---
730 161 €8 338 €5 092 €21 823 €---
830 765 €8 136 €4 889 €22 629 €---
931 380 €7 926 €4 680 €23 454 €---
1032 007 €7 710 €4 463 €24 297 €---
1132 648 €7 486 €4 240 €25 161 €---
1233 301 €7 255 €4 009 €26 045 €---
1333 967 €7 017 €3 770 €26 950 €---
1434 646 €6 770 €3 523 €27 876 €---
1535 339 €6 515 €3 268 €28 824 €---
1636 046 €6 251 €3 004 €29 795 €---
1736 767 €5 978 €2 732 €30 788 €---
1837 502 €5 697 €2 450 €31 805 €---
1938 252 €5 406 €2 159 €32 846 €---
2039 017 €5 105 €1 859 €33 912 €---
2139 797 €4 794 €1 548 €35 003 €---
2240 593 €4 473 €1 226 €36 120 €---
2341 405 €4 141 €894 €37 264 €---
2442 233 €3 798 €551 €38 435 €---
2543 078 €3 443 €197 €39 635 €---
TOTAL857 849 €187 868 €89 006 €669 981 €340 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 102 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 669 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 624 €-102 €+5 726 €
2+5 624 €+5 418 €+206 €
3+5 624 €+5 634 €-10 €
4+5 624 €+5 854 €-230 €
5+5 624 €+6 080 €-456 €
6+5 624 €+6 311 €-687 €
7+5 624 €+6 547 €-923 €
8+5 624 €+6 789 €-1 165 €
9+5 624 €+7 036 €-1 412 €
10+5 624 €+7 289 €-1 665 €
11+5 624 €+7 548 €-1 924 €
12+5 624 €+7 814 €-2 190 €
13+5 624 €+8 085 €-2 461 €
14+5 624 €+8 363 €-2 739 €
15+5 624 €+8 647 €-3 023 €
16+5 624 €+8 938 €-3 314 €
17+5 624 €+9 236 €-3 612 €
18+5 624 €+9 541 €-3 917 €
19+5 624 €+9 854 €-4 230 €
20+5 624 €+10 174 €-4 550 €
21+5 624 €+10 501 €-4 877 €
22+5 624 €+10 836 €-5 212 €
23+5 624 €+11 179 €-5 555 €
24+5 624 €+11 531 €-5 907 €
25+5 624 €+11 890 €-6 266 €
Total+140 600 €+200 994 €+-60 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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