Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface86.28m²
Coût Total112 720€
Loyer Annuel9 061€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 86.28 m²
Prix au m² : 1 031,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : INDIVIDUEL

Appartement T4 en duplex - 80 m² - TARBES- 85 000€ - FRAIS DE NOTAIRE REDUITS Promologis vous propose un appartement T4 (n°11) au 3 ème et 4ème étage (dernier niveau) d'une petite copropriété, dans le centre de Tarbes, et proche de tous les commerces et transports. Ce logement est composé d'une pièce de vie avec cuisine fermée, d'une chambre, d'un cellier, à l'étage vous accéder aux 2 chambres et à la salle de bains. Ce logement est très lumineux. o Copropriété de 13 lots principaux - Montant moyen des charges de copropriété : 833 € o Étiquette énergétique (DPE) : C o Chauffage : électrique o Prix de vente : 85 000€ Possibilité d'acheter une place de parking ou un garage boxé Visite 3D: https://mls.ricoh360.com/c89dfdc9-d222-48d0-9f73-4c353a7ae4fa Adresse :17 rue du IV septembre Les logements sont vendus sous réserve du respect des dispositions des articles L443-11 et D443-12-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Les acquéreurs intéressés sont priés d'envoyer une demande écrite en précisant les noms, adresse, téléphone, commune, type, dans un délai d'un mois à compter de la présente publication, soit au plus tard le 28 juin 2026 à : PROMOLOGIS Vente - 2 rue du Docteur Louis Sanières - BP 90718 - 31 007 TOULOUSE Cedex 6 Sans offre retenue à l'expiration de ce délai, il est reconduit tacitement de la même durée. Cette reconduction tacite est renouvelable jusqu'à l'acceptation d'une offre par PROMOLOGIS. Visites sur rendez-vous. Remise des offres d'achat au plus tard le 28 juin 2026, par e-mail et selon les dispositions consultables sur https://www.promologis.fr. Contact Promologis Vente : Céline PREVOST - 06 08 66 54 97 - c.prevost@promologis.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site : www.georisques.gouv.fr

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.232858, 0.078102
Total : 112 720€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 16 600€
Valeur du bien : 105 600€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.28m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9061€/an
Fourchette totale : 613€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 7355€ - 11164€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 395 €/m²
Basé sur :727 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 361 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-31 361€ (-26.1%)
Marge achat-revente :7 641€ (6.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,09€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 595,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 428,35€
Coût de l'assurance :13 526,40€
Taxe foncière : 906,14€/an
Soit par mois : 75,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 69,42€/mois
Soit par an : 833,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 755,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine anciens et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage à refaire
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - salon en très bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 600 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500€
    Cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation:5 400€
    Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, Carrelage: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 3200€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 061 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 638 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 906 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 833 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 518 €
Revenus locatifs : +9 061 €
Charges déductibles : -22 518 €
Résultat foncier Année 1 : -13 457 €(Déficit de 13 457 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 918 €/an
Revenus locatifs : +9 061 €
Charges déductibles : -5 918 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 143 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2756.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 061 €22 522 €3 642 €-13 461 €10 700 €2 761 €2 761 €
29 243 €5 824 €3 543 €3 419 €---
39 428 €5 722 €3 442 €3 706 €---
49 616 €5 617 €3 337 €3 999 €---
59 808 €5 508 €3 228 €4 300 €---
610 005 €5 396 €3 116 €4 608 €---
710 205 €5 280 €3 000 €4 924 €---
810 409 €5 161 €2 881 €5 248 €---
910 617 €5 037 €2 757 €5 580 €---
1010 829 €4 909 €2 629 €5 920 €---
1111 046 €4 777 €2 497 €6 269 €---
1211 267 €4 641 €2 361 €6 626 €---
1311 492 €4 500 €2 220 €6 992 €---
1411 722 €4 354 €2 074 €7 368 €---
1511 956 €4 204 €1 924 €7 752 €---
1612 196 €4 049 €1 768 €8 147 €---
1712 439 €3 888 €1 608 €8 551 €---
1812 688 €3 722 €1 442 €8 966 €---
1912 942 €3 551 €1 270 €9 391 €---
2013 201 €3 373 €1 093 €9 827 €---
2113 465 €3 190 €910 €10 274 €---
2213 734 €3 001 €721 €10 733 €---
2314 009 €2 806 €526 €11 203 €---
2414 289 €2 604 €324 €11 685 €---
2514 575 €2 396 €116 €12 179 €---
TOTAL290 241 €126 033 €52 428 €164 207 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 207 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 903 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 903 €-3 210 €+5 113 €
2+1 903 €+198 €+1 705 €
3+1 903 €+1 112 €+791 €
4+1 903 €+1 200 €+703 €
5+1 903 €+1 290 €+613 €
6+1 903 €+1 382 €+521 €
7+1 903 €+1 477 €+426 €
8+1 903 €+1 574 €+329 €
9+1 903 €+1 674 €+229 €
10+1 903 €+1 776 €+127 €
11+1 903 €+1 881 €+22 €
12+1 903 €+1 988 €-85 €
13+1 903 €+2 098 €-195 €
14+1 903 €+2 210 €-307 €
15+1 903 €+2 326 €-423 €
16+1 903 €+2 444 €-541 €
17+1 903 €+2 565 €-662 €
18+1 903 €+2 690 €-787 €
19+1 903 €+2 817 €-914 €
20+1 903 €+2 948 €-1 045 €
21+1 903 €+3 082 €-1 179 €
22+1 903 €+3 220 €-1 317 €
23+1 903 €+3 361 €-1 458 €
24+1 903 €+3 505 €-1 602 €
25+1 903 €+3 654 €-1 751 €
Total+47 575 €+49 262 €+-1 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 129 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →