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Maison à vendre

VilleAnnemasse (74)
Surface171.78m²
Coût Total512 790€
Loyer Annuel40 489€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 419 000 €
Surface : 171.78 m²
Prix au m² : 2 439,17 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Cheminée, 5 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Jardin, Terrasse, Non meublé

Orpi Ado Mako vous présente en exclusivité cette grande maison familiale d'environ 171 m2 + sous sol divisée en deux appartements comprenant, au rez, séjour, cuisine donnant sur une terrasse, 3 chambres, une salle de bains et des WC, à l'étage, séjour avec cheminée et balcon, cuisine avec balcon, cellier, 2 grandes chambres, salle de bains avec cellier, WC, sous sol complet avec garage double, buanderie, cave, chaufferie. Maison entièrement à rénover, beau potentiel, terrain clos ! Référence agence : 73

Ville : Annemasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.188914, 6.247543
Total : 512 790€
Prix d'acquisition : 419 000€
Travaux : 60 270€
Valeur du bien : 479 270€
Frais de notaire : 33 520€
Coût estimé : 33 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171.78m²
Loyer prédit : 19.64€/m²/mois
Fourchette : 12.86€ - 30.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 3374€/mois
Loyer annuel estimé : 40489€/an
Fourchette totale : 2208€ - 5155€/mois
Fourchette annuelle : 26501€ - 61859€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 12.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 697,3 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :806 902 €
Prix d'achat :419 000 €
Décote à l'achat :-387 902€ (-48.1%)
Marge achat-revente :294 112€ (36.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :512 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 553,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :205,12€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 758,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :253 235,20€
Coût de l'assurance :61 534,80€
Taxe foncière : 4 048,85€/an
Soit par mois : 337,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 374,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 095,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :278,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 678 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 171.78 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 171.78 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 270 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 870€
    Isolation des combles: 171.78 m² × 40€/m² = 6870€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€/fenêtre = 7200€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 5 chambres (environ 50 m²) × 60€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annemasse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 570€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 374 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 489 €/an
Calcul : 3 374 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 512 790 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 461 €/an
Calcul : 205 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 049 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 248 €
Revenus locatifs : +40 489 €
Charges déductibles : -84 248 €
Résultat foncier Année 1 : -43 760 €(Déficit de 43 760 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 360 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 978 €/an
Revenus locatifs : +40 489 €
Charges déductibles : -23 978 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 510 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22359.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 419 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 272 350 €(65% de 419 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 904 €/an
Calcul : 272 350 € × 3,636% = 9 904 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 489 €84 265 €17 485 €-43 776 €21 400 €22 376 €22 376 €
241 298 €23 534 €17 023 €17 765 €--4 612 €
342 124 €23 056 €16 546 €19 068 €---
442 967 €22 562 €16 052 €20 404 €---
543 826 €22 051 €15 541 €21 775 €---
644 703 €21 522 €15 011 €23 181 €---
745 597 €20 974 €14 464 €24 623 €---
846 509 €20 407 €13 897 €26 102 €---
947 439 €19 820 €13 310 €27 619 €---
1048 388 €19 212 €12 702 €29 175 €---
1149 355 €18 584 €12 073 €30 772 €---
1250 342 €17 933 €11 423 €32 410 €---
1351 349 €17 259 €10 749 €34 090 €---
1452 376 €16 562 €10 052 €35 814 €---
1553 424 €15 840 €9 330 €37 583 €---
1654 492 €15 093 €8 583 €39 399 €---
1755 582 €14 320 €7 810 €41 262 €---
1856 694 €13 520 €7 010 €43 174 €---
1957 828 €12 692 €6 181 €45 136 €---
2058 984 €11 834 €5 324 €47 150 €---
2160 164 €10 947 €4 437 €49 217 €---
2261 367 €10 028 €3 518 €51 339 €---
2362 594 €9 078 €2 567 €53 517 €---
2463 846 €8 094 €1 583 €55 753 €---
2565 123 €7 075 €565 €58 048 €---
TOTAL1 296 859 €476 261 €253 235 €820 598 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 820 598 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 503 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 503 €-6 420 €+14 923 €
2+8 503 €0 €+8 503 €
3+8 503 €+4 337 €+4 166 €
4+8 503 €+6 121 €+2 382 €
5+8 503 €+6 533 €+1 970 €
6+8 503 €+6 954 €+1 549 €
7+8 503 €+7 387 €+1 116 €
8+8 503 €+7 831 €+672 €
9+8 503 €+8 286 €+217 €
10+8 503 €+8 753 €-250 €
11+8 503 €+9 231 €-728 €
12+8 503 €+9 723 €-1 220 €
13+8 503 €+10 227 €-1 724 €
14+8 503 €+10 744 €-2 241 €
15+8 503 €+11 275 €-2 772 €
16+8 503 €+11 820 €-3 317 €
17+8 503 €+12 379 €-3 876 €
18+8 503 €+12 952 €-4 449 €
19+8 503 €+13 541 €-5 038 €
20+8 503 €+14 145 €-5 642 €
21+8 503 €+14 765 €-6 262 €
22+8 503 €+15 402 €-6 899 €
23+8 503 €+16 055 €-7 552 €
24+8 503 €+16 726 €-8 223 €
25+8 503 €+17 414 €-8 911 €
Total+212 575 €+246 179 €+-33 604 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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