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Appartement 3 pièces 80 m²

VilleBagnols-sur-Cèze (30)
Surface80m²
Coût Total95 400€
Loyer Annuel8 611€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 80 m² - Beau T3 dans résidence sécurisée BAGNOLS-SUR-CEZE 30200

Votre conseiller en immobilier Mme Valentine LAUCAGNE - [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées], vous propose sur la commune de BAGNOLS-SUR-CEZE, au sein d'une résidence sécurisée, un très beau T3 rénové avec goût, composé comme suit : Grande entrée, pièce à vivre avec accès véranda, cuisine séparée équipée et intégrée, 2 chambres dont 1 avec accès à la véranda et une grande chambre avec placard, 1 salle d'eau, 1 WC séparé et 1 cave. Appartement en excellent état d'entretien au 3ème étage avec ascenseur.

Honoraires à la charge du vendeur - Concernant la Loi énergie : Classe énergie C et Classe Climat C - Montant des charges annuelles 3600 € (compris dans les charges : Chauffage au proratas des tantièmes, entretien des communs, eau froide et chaude + fond de travaux) - Copropriété verticale, pas de procédures en cours. Référence annonce : 1852229052026 Date de réalisation du diagnostic : 29/05/2026

Ville : Bagnols-sur-Cèze
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30200
Coordonnées : 44.160220, 4.623863
Total : 95 400€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 14 400€
Valeur du bien : 89 400€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 10.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8611€/an
Fourchette totale : 586€ - 879€/mois
Fourchette annuelle : 7032€ - 10544€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 469,26 €/m²
Basé sur :146 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 541 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-42 541€ (-36.2%)
Marge achat-revente :22 141€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 505,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 878,47€
Coût de l'assurance :8 347,50€
Taxe foncière : 861,06€/an
Soit par mois : 71,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 717,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement possible
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 400 €(180 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnols-sur-Cèze (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 611 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 492 €
Revenus locatifs : +8 611 €
Charges déductibles : -22 492 €
Résultat foncier Année 1 : -13 882 €(Déficit de 13 882 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 182 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 092 €/an
Revenus locatifs : +8 611 €
Charges déductibles : -8 092 €
Résultat foncier Années 2+ : 518 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3181.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 611 €22 495 €3 300 €-13 885 €10 700 €3 185 €3 185 €
28 783 €8 009 €3 214 €774 €--2 411 €
38 958 €7 919 €3 124 €1 039 €--1 371 €
49 138 €7 826 €3 032 €1 311 €--60 €
59 320 €7 730 €2 936 €1 590 €---
69 507 €7 631 €2 836 €1 876 €---
79 697 €7 528 €2 733 €2 169 €---
89 891 €7 421 €2 626 €2 469 €---
910 089 €7 311 €2 516 €2 778 €---
1010 290 €7 197 €2 402 €3 094 €---
1110 496 €7 078 €2 283 €3 418 €---
1210 706 €6 956 €2 161 €3 751 €---
1310 920 €6 829 €2 034 €4 092 €---
1411 139 €6 697 €1 902 €4 442 €---
1511 361 €6 561 €1 766 €4 801 €---
1611 589 €6 420 €1 625 €5 169 €---
1711 820 €6 274 €1 479 €5 547 €---
1812 057 €6 123 €1 328 €5 934 €---
1912 298 €5 966 €1 171 €6 332 €---
2012 544 €5 804 €1 009 €6 740 €---
2112 795 €5 636 €841 €7 159 €---
2213 051 €5 462 €667 €7 589 €---
2313 312 €5 282 €487 €8 030 €---
2413 578 €5 095 €300 €8 483 €---
2513 850 €4 902 €107 €8 947 €---
TOTAL275 799 €182 152 €47 878 €93 647 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 647 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 808 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 808 €-3 210 €+5 018 €
2+1 808 €0 €+1 808 €
3+1 808 €0 €+1 808 €
4+1 808 €0 €+1 808 €
5+1 808 €+459 €+1 349 €
6+1 808 €+563 €+1 245 €
7+1 808 €+651 €+1 157 €
8+1 808 €+741 €+1 067 €
9+1 808 €+833 €+975 €
10+1 808 €+928 €+880 €
11+1 808 €+1 025 €+783 €
12+1 808 €+1 125 €+683 €
13+1 808 €+1 227 €+581 €
14+1 808 €+1 332 €+476 €
15+1 808 €+1 440 €+368 €
16+1 808 €+1 551 €+257 €
17+1 808 €+1 664 €+144 €
18+1 808 €+1 780 €+28 €
19+1 808 €+1 900 €-92 €
20+1 808 €+2 022 €-214 €
21+1 808 €+2 148 €-340 €
22+1 808 €+2 277 €-469 €
23+1 808 €+2 409 €-601 €
24+1 808 €+2 545 €-737 €
25+1 808 €+2 684 €-876 €
Total+45 200 €+28 094 €+17 106 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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