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GROS POTENTIEL AUX PORTES DE BLOIS ? Maison à rénover, grands volumes et multiples possibilités !

VilleSaint-Sulpice-de-Pommeray (41)
Surface209m²
Coût Total240 622€
Loyer Annuel20 439€
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois+267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 400 €
Surface : 209 m²
Prix au m² : 733,97 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

Vous recherchez un projet immobilier avec un véritable potentiel de valorisation ? Cette maison située à Saint-Sulpice-de-Pommeray, aux portes de Blois, pourrait bien être l'opportunité que vous attendiez. Avec ses beaux volumes et ses nombreuses possibilités d'aménagement, elle constitue une base idéale pour un investisseur ou simplement pour ceux qui souhaitent créer une maison à leur image. Au rez-de-chaussée, la maison se compose d'une entrée, d'un salon, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un WC. À l'étage, vous découvrirez une chambre supplémentaire. Le rez-de-jardin offre quant à lui un véritable espace complémentaire avec un second salon, une chambre, une salle de bains, ainsi que plusieurs pièces offrant de nombreuses possibilités selon vos envies : salle de jeux, salle de sport, atelier créatif, bureau, espace de rangement... À chacun d'imaginer et de créer les espaces qui lui correspondent ! À l'extérieur, vous profiterez d'une grande terrasse d'environ 55 m², directement accessible depuis la cuisine et le salon, ainsi que d'un grand garage. De véritables atouts pour profiter pleinement de la propriété et de ses extérieurs. Après rénovation, cette maison possède tous les ingrédients pour devenir une belle maison familiale aux volumes généreux et révéler pleinement son potentiel. Sa configuration peut également se prêter à l'installation d'une activité professionnelle ou d'une entreprise, sous réserve des autorisations nécessaires. Une opportunité à découvrir rapidement pour les acquéreurs capables de se projeter, de voir au-delà des travaux et d'imaginer tout le potentiel de cette maison ! Pour plus de renseignements ou organiser une visite, contactez Matthieu au zero-7 67 42 17 11. (5.79 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/257693.pdf

Ville : Saint-Sulpice-de-Pommeray
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.607140, 1.268250
Total : 240 622€
Prix d'acquisition : 153 400€
Travaux : 74 950€
Valeur du bien : 228 350€
Frais de notaire : 12 272€
Coût estimé : 12 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 209m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1703€/mois
Loyer annuel estimé : 20439€/an
Fourchette totale : 1359€ - 2135€/mois
Fourchette annuelle : 16306€ - 25620€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 063,29 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :431 228 €
Prix d'achat :153 400 €
Décote à l'achat :-277 828€ (-64.4%)
Marge achat-revente :190 606€ (44.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 622€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 195,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :70,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 265,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 056,78€
Coût de l'assurance :21 054,43€
Taxe foncière : 2 043,92€/an
Soit par mois : 170,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 703,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 436,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :267,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 209 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et abîmés
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réparation des fissures dans le salon
Quantité: environ 55 m² (30 m² + 25 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises supplémentaires
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 950 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:23 400€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 900€ = 23400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 650€
    Peinture murs: 55 m² × 30€/m² = 1650€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 600€ + 10 prises × 100€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:10 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sulpice-de-Pommeray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 439 €/an
Calcul : 1 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 622 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 842 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 044 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 985 €
Revenus locatifs : +20 439 €
Charges déductibles : -85 985 €
Résultat foncier Année 1 : -65 546 €(Déficit de 65 546 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 146 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 035 €/an
Revenus locatifs : +20 439 €
Charges déductibles : -11 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 404 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44145.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 710 €(65% de 153 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 626 €/an
Calcul : 99 710 € × 3,636% = 3 626 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 439 €85 993 €8 157 €-65 554 €21 400 €44 154 €44 154 €
220 848 €10 827 €7 941 €10 021 €--34 133 €
321 265 €10 604 €7 718 €10 661 €--23 471 €
421 690 €10 373 €7 487 €11 317 €--12 154 €
522 124 €10 134 €7 248 €11 990 €--164 €
622 567 €9 886 €7 000 €12 680 €---
723 018 €9 630 €6 744 €13 387 €---
823 478 €9 365 €6 479 €14 113 €---
923 948 €9 091 €6 205 €14 856 €---
1024 427 €8 808 €5 921 €15 619 €---
1124 915 €8 514 €5 628 €16 401 €---
1225 414 €8 210 €5 324 €17 203 €---
1325 922 €7 896 €5 010 €18 026 €---
1426 440 €7 570 €4 684 €18 870 €---
1526 969 €7 234 €4 348 €19 735 €---
1627 508 €6 885 €3 999 €20 623 €---
1728 059 €6 525 €3 639 €21 534 €---
1828 620 €6 152 €3 266 €22 468 €---
1929 192 €5 765 €2 879 €23 427 €---
2029 776 €5 366 €2 480 €24 410 €---
2130 372 €4 952 €2 066 €25 419 €---
2230 979 €4 524 €1 638 €26 455 €---
2331 599 €4 082 €1 196 €27 517 €---
2432 231 €3 623 €737 €28 607 €---
2532 875 €3 149 €263 €29 726 €---
TOTAL654 673 €265 159 €118 057 €389 514 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 389 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 292 €-6 420 €+10 712 €
2+4 292 €0 €+4 292 €
3+4 292 €0 €+4 292 €
4+4 292 €0 €+4 292 €
5+4 292 €0 €+4 292 €
6+4 292 €+3 755 €+537 €
7+4 292 €+4 016 €+276 €
8+4 292 €+4 234 €+58 €
9+4 292 €+4 457 €-165 €
10+4 292 €+4 686 €-394 €
11+4 292 €+4 920 €-628 €
12+4 292 €+5 161 €-869 €
13+4 292 €+5 408 €-1 116 €
14+4 292 €+5 661 €-1 369 €
15+4 292 €+5 921 €-1 629 €
16+4 292 €+6 187 €-1 895 €
17+4 292 €+6 460 €-2 168 €
18+4 292 €+6 740 €-2 448 €
19+4 292 €+7 028 €-2 736 €
20+4 292 €+7 323 €-3 031 €
21+4 292 €+7 626 €-3 334 €
22+4 292 €+7 936 €-3 644 €
23+4 292 €+8 255 €-3 963 €
24+4 292 €+8 582 €-4 290 €
25+4 292 €+8 918 €-4 626 €
Total+107 300 €+116 854 €+-9 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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