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Appartement 3 pièces 76 m²

VillePau (64)
Surface76m²
Coût Total128 740€
Loyer Annuel9 550€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 263,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 76 m²

Appartement de type T3 d'envion 76m2, comoosé de : entrée, 2 chambres, cuisine, salle de bains, WC, cellier et séjour avec balcon. Une place de parking en sous-sok complète ce lot. Appartement loué depuis 2008 : 665.82EUR + 40EUR de charges. Les informations sur les risuqes auxqueles ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 76 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 132 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/03/2026

Consommation énergie primaire : 122 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 9325 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 952 € et 1 288 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.309420, -0.352804
Total : 128 740€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 25 060€
Valeur du bien : 121 060€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9550€/an
Fourchette totale : 626€ - 1011€/mois
Fourchette annuelle : 7516€ - 12134€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 060,59 €/m²
Basé sur :610 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 604 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-60 604€ (-38.7%)
Marge achat-revente :27 864€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 666,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 879,57€
Coût de l'assurance :11 264,75€
Taxe foncière : 954,97€/an
Soit par mois : 79,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 795,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 785,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens, nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du parquet usé dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 060 €(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Rénovation parquet: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 550 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 955 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 101 €
Revenus locatifs : +9 550 €
Charges déductibles : -31 101 €
Résultat foncier Année 1 : -21 551 €(Déficit de 21 551 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 041 €/an
Revenus locatifs : +9 550 €
Charges déductibles : -6 041 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10851.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 550 €31 105 €4 159 €-21 555 €10 700 €10 855 €10 855 €
29 741 €5 933 €4 047 €3 808 €--7 047 €
39 935 €5 816 €3 931 €4 119 €--2 928 €
410 134 €5 696 €3 811 €4 438 €---
510 337 €5 573 €3 687 €4 764 €---
610 544 €5 444 €3 559 €5 099 €---
710 754 €5 312 €3 427 €5 442 €---
810 970 €5 175 €3 290 €5 794 €---
911 189 €5 034 €3 149 €6 155 €---
1011 413 €4 888 €3 003 €6 524 €---
1111 641 €4 738 €2 852 €6 903 €---
1211 874 €4 582 €2 696 €7 292 €---
1312 111 €4 421 €2 535 €7 690 €---
1412 353 €4 255 €2 369 €8 099 €---
1512 601 €4 083 €2 197 €8 518 €---
1612 853 €3 905 €2 020 €8 947 €---
1713 110 €3 722 €1 836 €9 388 €---
1813 372 €3 532 €1 647 €9 840 €---
1913 639 €3 336 €1 451 €10 303 €---
2013 912 €3 134 €1 249 €10 778 €---
2114 190 €2 925 €1 040 €11 265 €---
2214 474 €2 709 €824 €11 765 €---
2314 764 €2 486 €601 €12 277 €---
2415 059 €2 256 €370 €12 803 €---
2515 360 €2 018 €132 €13 343 €---
TOTAL305 878 €132 078 €59 880 €173 800 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 800 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 005 €-3 210 €+5 215 €
2+2 005 €0 €+2 005 €
3+2 005 €0 €+2 005 €
4+2 005 €+453 €+1 552 €
5+2 005 €+1 429 €+576 €
6+2 005 €+1 530 €+475 €
7+2 005 €+1 633 €+372 €
8+2 005 €+1 738 €+267 €
9+2 005 €+1 846 €+159 €
10+2 005 €+1 957 €+48 €
11+2 005 €+2 071 €-66 €
12+2 005 €+2 188 €-183 €
13+2 005 €+2 307 €-302 €
14+2 005 €+2 430 €-425 €
15+2 005 €+2 555 €-550 €
16+2 005 €+2 684 €-679 €
17+2 005 €+2 816 €-811 €
18+2 005 €+2 952 €-947 €
19+2 005 €+3 091 €-1 086 €
20+2 005 €+3 233 €-1 228 €
21+2 005 €+3 380 €-1 375 €
22+2 005 €+3 529 €-1 524 €
23+2 005 €+3 683 €-1 678 €
24+2 005 €+3 841 €-1 836 €
25+2 005 €+4 003 €-1 998 €
Total+50 125 €+52 140 €+-2 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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