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VillePeyrouse (65)
Surface235m²
Coût Total314 110€
Loyer Annuel23 725€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 235 m²
Prix au m² : 848,94 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Jardin

Ce bien de 235 m² habitables sur 574 m² de terrain offre un potentiel exceptionnel pour un projet locatif ou mixte. Sa configuration permet d’envisager la création de jusqu’à 5 logements (location classique ou courte durée en rdc un 45m2 et 30m2 1et étage deux T3 et 2eme étage 100m2 de comble à aménager) Un espace de 30 m², avec accès indépendant, peut être dédié à une activité professionnelle (libéral, bureau, atelier), ajoutant une source de revenu complémentaire.

Idéal pour un investisseur recherchant un bien à fort rendement, modulable selon les stratégies : location à l’année, meublée, saisonnière ou activité pro.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 199 500 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Florence SEMPÉ, Tél. : 0618974252, E-mail : florence.sempe@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TARBES sous le numéro 513109785 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Peyrouse
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65270
Coordonnées : 43.102509, -0.126355
Total : 314 110€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 98 650€
Valeur du bien : 298 150€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 235m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1977€/mois
Loyer annuel estimé : 23725€/an
Fourchette totale : 1584€ - 2468€/mois
Fourchette annuelle : 19004€ - 29618€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 326,53 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :311 735 €
Prix d'achat :199 500 €
Décote à l'achat :-112 235€ (-36.0%)
Marge achat-revente :-2 375€ (-0.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 564,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :91,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 655,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 119,46€
Coût de l'assurance :27 484,63€
Taxe foncière : 2 372,50€/an
Soit par mois : 197,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 977,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 853,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 235 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 235 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 27 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 650 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:47 000€
    Isolation toiture: 235 m² × 200€/m² = 47000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:26 100€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 900€ = 26100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 350€
    Peinture salon: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Peyrouse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 85 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 977 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 725 €/an
Calcul : 1 977 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 110 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 099 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 373 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 822 €
Revenus locatifs : +23 725 €
Charges déductibles : -112 822 €
Résultat foncier Année 1 : -89 097 €(Déficit de 89 097 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 697 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 172 €/an
Revenus locatifs : +23 725 €
Charges déductibles : -14 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 553 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67696.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 725 €112 832 €10 710 €-89 107 €21 400 €67 707 €67 707 €
224 200 €13 900 €10 428 €10 300 €--57 407 €
324 684 €13 607 €10 135 €11 076 €--46 331 €
425 177 €13 305 €9 833 €11 873 €--34 458 €
525 681 €12 991 €9 519 €12 689 €--21 769 €
626 194 €12 667 €9 195 €13 527 €--8 242 €
726 718 €12 332 €8 860 €14 387 €---
827 253 €11 984 €8 512 €15 268 €---
927 798 €11 625 €8 153 €16 173 €---
1028 354 €11 253 €7 781 €17 101 €---
1128 921 €10 867 €7 396 €18 053 €---
1229 499 €10 469 €6 997 €19 030 €---
1330 089 €10 056 €6 584 €20 033 €---
1430 691 €9 629 €6 157 €21 062 €---
1531 305 €9 187 €5 715 €22 118 €---
1631 931 €8 729 €5 258 €23 201 €---
1732 569 €8 256 €4 784 €24 314 €---
1833 221 €7 766 €4 294 €25 455 €---
1933 885 €7 258 €3 786 €26 627 €---
2034 563 €6 733 €3 261 €27 830 €---
2135 254 €6 190 €2 718 €29 065 €---
2235 959 €5 627 €2 155 €30 332 €---
2336 678 €5 045 €1 573 €31 634 €---
2437 412 €4 442 €970 €32 970 €---
2538 160 €3 818 €346 €34 342 €---
TOTAL759 919 €340 567 €155 119 €419 353 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 419 353 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 982 €-6 420 €+11 402 €
2+4 982 €0 €+4 982 €
3+4 982 €0 €+4 982 €
4+4 982 €0 €+4 982 €
5+4 982 €0 €+4 982 €
6+4 982 €0 €+4 982 €
7+4 982 €+1 844 €+3 138 €
8+4 982 €+4 581 €+401 €
9+4 982 €+4 852 €+130 €
10+4 982 €+5 130 €-148 €
11+4 982 €+5 416 €-434 €
12+4 982 €+5 709 €-727 €
13+4 982 €+6 010 €-1 028 €
14+4 982 €+6 319 €-1 337 €
15+4 982 €+6 635 €-1 653 €
16+4 982 €+6 960 €-1 978 €
17+4 982 €+7 294 €-2 312 €
18+4 982 €+7 637 €-2 655 €
19+4 982 €+7 988 €-3 006 €
20+4 982 €+8 349 €-3 367 €
21+4 982 €+8 719 €-3 737 €
22+4 982 €+9 100 €-4 118 €
23+4 982 €+9 490 €-4 508 €
24+4 982 €+9 891 €-4 909 €
25+4 982 €+10 303 €-5 321 €
Total+124 550 €+125 806 €+-1 256 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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