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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Genis-de-Saintonge (17)
Surface296m²
Coût Total318 040€
Loyer Annuel26 700€
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+335€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 296 m²
Prix au m² : 709,46 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 chambres, 1 parking: Garage, Non meublé

Maison vaste de 12 pièces dont 7 chambres, 3 salles d'eau, 2 grands garages, bureau, puits. Bourg toutes commodités à pied. Terrain : 2852 m² clos. Habitable de suite.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

210 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Saint-Genis-de-Saintonge
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17240
Coordonnées : 45.479342, -0.560699
Total : 318 040€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 91 240€
Valeur du bien : 301 240€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 296m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 2225€/mois
Loyer annuel estimé : 26700€/an
Fourchette totale : 1761€ - 2811€/mois
Fourchette annuelle : 21131€ - 33737€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 216,16 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :359 982 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-149 982€ (-41.7%)
Marge achat-revente :41 942€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :318 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 575,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :92,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 667,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 513,19€
Coût de l'assurance :27 828,50€
Taxe foncière : 2 670,02€/an
Soit par mois : 222,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 225,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 890,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :334,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 296 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 296 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 3 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 7 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 7 chambres (environ 140 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 240 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 340€
    Isolation toiture/combles: 296 m² × 40€/m² = 11840€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:31 100€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 800€ = 29600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rénovation:13 500€
    Rénovation salle de bain: 3 salles × 4000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Rénovation:10 000€
    Peinture chambres: 140 m² × 30€/m² = 4200€, Revêtement de sol chambres: 140 m² × 40€/m² = 5600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Genis-de-Saintonge (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 56 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 225 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 700 €/an
Calcul : 2 225 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 318 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 113 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 699 €
Revenus locatifs : +26 700 €
Charges déductibles : -105 699 €
Résultat foncier Année 1 : -78 999 €(Déficit de 78 999 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 599 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 459 €/an
Revenus locatifs : +26 700 €
Charges déductibles : -14 459 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 241 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57598.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 700 €105 709 €10 686 €-79 009 €21 400 €57 609 €57 609 €
227 234 €14 186 €10 402 €13 049 €--44 560 €
327 779 €13 892 €10 109 €13 887 €--30 674 €
428 334 €13 588 €9 805 €14 746 €--15 927 €
528 901 €13 274 €9 491 €15 627 €--301 €
629 479 €12 949 €9 166 €16 530 €---
730 069 €12 613 €8 830 €17 456 €---
830 670 €12 265 €8 482 €18 405 €---
931 284 €11 905 €8 122 €19 378 €---
1031 909 €11 533 €7 750 €20 376 €---
1132 547 €11 148 €7 365 €21 400 €---
1233 198 €10 749 €6 966 €22 449 €---
1333 862 €10 337 €6 554 €23 525 €---
1434 540 €9 911 €6 128 €24 629 €---
1535 230 €9 469 €5 686 €25 761 €---
1635 935 €9 013 €5 230 €26 922 €---
1736 654 €8 541 €4 758 €28 113 €---
1837 387 €8 052 €4 269 €29 334 €---
1938 134 €7 547 €3 764 €30 587 €---
2038 897 €7 024 €3 241 €31 873 €---
2139 675 €6 483 €2 700 €33 192 €---
2240 469 €5 924 €2 141 €34 545 €---
2341 278 €5 345 €1 562 €35 933 €---
2442 103 €4 746 €963 €37 357 €---
2542 946 €4 127 €344 €38 819 €---
TOTAL855 214 €340 332 €154 513 €514 882 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 514 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 607 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 607 €-6 420 €+12 027 €
2+5 607 €0 €+5 607 €
3+5 607 €0 €+5 607 €
4+5 607 €0 €+5 607 €
5+5 607 €0 €+5 607 €
6+5 607 €+4 869 €+738 €
7+5 607 €+5 237 €+370 €
8+5 607 €+5 522 €+85 €
9+5 607 €+5 813 €-206 €
10+5 607 €+6 113 €-506 €
11+5 607 €+6 420 €-813 €
12+5 607 €+6 735 €-1 128 €
13+5 607 €+7 058 €-1 451 €
14+5 607 €+7 389 €-1 782 €
15+5 607 €+7 728 €-2 121 €
16+5 607 €+8 077 €-2 470 €
17+5 607 €+8 434 €-2 827 €
18+5 607 €+8 800 €-3 193 €
19+5 607 €+9 176 €-3 569 €
20+5 607 €+9 562 €-3 955 €
21+5 607 €+9 957 €-4 350 €
22+5 607 €+10 363 €-4 756 €
23+5 607 €+10 780 €-5 173 €
24+5 607 €+11 207 €-5 600 €
25+5 607 €+11 646 €-6 039 €
Total+140 175 €+154 465 €+-14 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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