Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleBréval (78)
Surface146
Coût Total315 130
Loyer Annuel22 025
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 236 000 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 1 616,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 27 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

En exclusivité, Sur la commune de Bueil, Découvrez cette maison familiale sur sous-sol réhaussée de 117 m² ainsi qu'un studio de 29 m²

Au premier étage : une entrée desservant un agréable séjour / salon avec cheminée, une cuisine aménagée équipée, un cellier, une chambre, une salle de bains, un wc indépendant ainsi qu'un dégagement. Le sous-sol entièrement aménagé propose trois chambres, un bureau, une salle d'eau et un dressing.

Un studio indépendant d'environ 29 m² complete l'ensemble. Il dispose d'une pièce de vie avec kicthenette, et à l'étage une chambre avec espace douche et wc. Idéal pour accueillir famille, amis ou envisager un revenu locatif.

Terrain clos et arboré de 981 m² avec vue dégagée, deux terrasses, un espace jacuzzi, un atelier, une chaufferie et un puits.

Ecoles, collège, commerces et sncf à pieds !

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3010.00 et 4150.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Bréval
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78980
Coordonnées : 48.957856, 1.547132
Total : 315 130
Prix d'acquisition : 236 000
Travaux : 60 250
Valeur du bien : 296 250
Frais de notaire : 18 880
Coût estimé : 18 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146
Loyer prédit : 12.57€/m²/mois
Fourchette : 10.23€ - 15.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1835€/mois
Loyer annuel estimé : 22025€/an
Fourchette totale : 1494€ - 2256€/mois
Fourchette annuelle : 17922€ - 27066€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 950,82 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :430 820
Prix d'achat :236 000
Décote à l'achat :-194 820 (-45.2%)
Marge achat-revente :115 690€ (26.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 130
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 577,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :91,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 669,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 154,52
Coût de l'assurance :27 573,88
Taxe foncière : 2 202,49€/an
Soit par mois : 183,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 835,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 853,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 250(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 450
    Isolation toiture/combles: 146 m² × 75€/m² = 10950€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 400
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol en parquet flottant:3 700
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement peinture:500
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bréval (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 850✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 025 €/an
Calcul : 1 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 130 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 103 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 447
Revenus locatifs : +22 025
Charges déductibles : -74 447
Résultat foncier Année 1 : -52 422(Déficit de 52 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 022
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 197 €/an
Revenus locatifs : +22 025
Charges déductibles : -14 197
Résultat foncier Années 2+ : 7 828 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31021.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 236 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 153 400(65% de 236 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 578 €/an
Calcul : 153 400 € × 3,636% = 5 578
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 02574 45710 902-52 43221 400 €31 032 €31 032 €
222 46513 92110 6168 544--22 488 €
322 91513 62610 3209 289--13 199 €
423 37313 31910 01410 054--3 146 €
523 84013 0029 69710 838---
624 31712 6749 36811 643---
724 80412 3349 02812 470---
825 30011 9818 67613 318---
925 80611 6178 31114 189---
1026 32211 2397 93315 083---
1126 84810 8487 54216 000---
1227 38510 4437 13716 942---
1327 93310 0236 71817 910---
1428 4929 5896 28318 903---
1529 0619 1395 83419 922---
1629 6438 6735 36820 969---
1730 2358 1914 88522 045---
1830 8407 6914 38623 149---
1931 4577 1743 86824 283---
2032 0866 6383 33325 448---
2132 7286 0832 77826 645---
2233 3825 5092 20327 874---
2334 0504 9141 60829 136---
2434 7314 29899230 433---
2535 4263 66035431 766---
TOTAL705 463301 041158 155404 42221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 404 422
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 625-6 420+11 045
2+4 6250+4 625
3+4 6250+4 625
4+4 6250+4 625
5+4 625+2 308+2 317
6+4 625+3 493+1 132
7+4 625+3 741+884
8+4 625+3 995+630
9+4 625+4 257+368
10+4 625+4 525+100
11+4 625+4 800-175
12+4 625+5 083-458
13+4 625+5 373-748
14+4 625+5 671-1 046
15+4 625+5 977-1 352
16+4 625+6 291-1 666
17+4 625+6 613-1 988
18+4 625+6 945-2 320
19+4 625+7 285-2 660
20+4 625+7 634-3 009
21+4 625+7 993-3 368
22+4 625+8 362-3 737
23+4 625+8 741-4 116
24+4 625+9 130-4 505
25+4 625+9 530-4 905
Total+115 625+121 327+-5 702
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →