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Trégunc (29910)

VilleTrégunc (29)
Surface940
Coût Total1 094 100
Loyer Annuel115 241
Rentabilité10.53%
Cashflow/mois+2 981
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 960 000 €
Surface : 940 m²
Prix au m² : 1 021,28 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Belle et grande maison, dans parc exceptionnel, au bourg de Tregunc, entre Concarneau et Pont Aven. A deux pas du centre de Trégunc et à quelques minutes des plages, cette demeure d'exception offre près de 940 m²  au sein d'un parc arboré de 14 000 m², véritable écrin naturel typiquement breton : bassin à poissons en façade, mare naturelle au fond du jardin, ruisseau traversant les chaos granitiques, et deux zones de verger. Le bien Immeuble sur deux niveaux, actuellement divisé en un établissement recevant du public (ERP) et quatre appartements. Possibilité de modification en résidence principale avec deux logements indépendants pour les invités. Chauffage par plancher chauffant (chaudière gaz + chaudière à bûches en secours). Étage : Appartement 11 – 50 m², 2 chambres Appartement 12 – 95 m², 3 chambres Appartement 13 – 50 m², 1 chambre Rez-de-chaussée : Appartement 1 – 90 m², 3 chambres (à finir) Appartement 2 - (ERP) 185 m2, pas de chauffage dans la partie ouest, où il y a le four à bois Appartement 3 – 50 m², 1 chambre, poêle à bois Sous-sols : Sous-sol 1 : 370 m² Sous-sol 2 : 50 m² le parc: vergers, bassins, ruisseau, chaos granitiques.

Ville : Trégunc
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29910
Coordonnées : 47.836910, -3.848495
Total : 1 094 100
Prix d'acquisition : 960 000
Travaux : 57 300
Valeur du bien : 1 017 300
Frais de notaire : 76 800
Coût estimé : 76 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 940
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.19€ - 12.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 9603€/mois
Loyer annuel estimé : 115241€/an
Fourchette totale : 7698€ - 11981€/mois
Fourchette annuelle : 92371€ - 143775€/an
Rentabilité brute :10.53%
Fourchette de rentabilité :8.44% - 13.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 459,02 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :2 311 479
Prix d'achat :960 000
Décote à l'achat :-1 351 479 (-58.5%)
Marge achat-revente :1 217 379€ (52.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 094 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 343,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :319,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 5 662,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :508 887,98
Coût de l'assurance :95 733,75
Taxe foncière : 11 524,14€/an
Soit par mois : 960,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 9 603,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 622,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 980,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage par plancher chauffant, incluant la chaudière gaz et la chaudière à bûches.
Quantité: 1 système pour 940 m²
Raison: Maison - Système de chauffage à vérifier pour garantir l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² chacune)
Raison: État 3/5 supposé - nécessite une mise à jour pour confort et normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - rafraîchissement nécessaire pour confort.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement recommandé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et de la mise à la terre.
Quantité: 1 tableau électrique pour 940 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification
Inspection de la tuyauterie et des évacuations pour s'assurer de leur bon état.
Quantité: 940 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie dans toute la maison.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 300(61 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 200
    Remplacement système chauffage: 940 m² × 120€/m² = 112800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:24 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 12000€ = 24000€
  • Chambres:12 800
    Rénovation lourde chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:3 500
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:2 300
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€
  • Plomberie générale:2 000
    Vérification plomberie: 940 m² × 2€/m² = 1880€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trégunc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 9 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 115 241 €/an
Calcul : 9 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 35 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 094 100 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 829 €/an
Calcul : 319 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 11 524 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 967
Revenus locatifs : +115 241
Charges déductibles : -107 967
Résultat foncier Année 1 : 7 274

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 50 667 €/an
Revenus locatifs : +115 241
Charges déductibles : -50 667
Résultat foncier Années 2+ : 64 574 €/an
Prix d'achat du bien : 960 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 624 000(65% de 960 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 22 691 €/an
Calcul : 624 000 € × 3,636% = 22 691
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1115 241108 00235 3487 239---
2117 54649 74734 39367 799---
3119 89748 76033 40771 137---
4122 29547 74132 38774 554---
5124 74146 68731 33478 054---
6127 23645 59930 24581 637---
7129 78044 47529 12185 306---
8132 37643 31327 95989 063---
9135 02442 11226 75992 911---
10137 72440 87225 51996 852---
11140 47939 59124 237100 888---
12143 28838 26722 914105 021---
13146 15436 89921 546109 255---
14149 07735 48620 133113 591---
15152 05934 02618 672118 033---
16155 10032 51717 164122 582---
17158 20230 95915 605127 243---
18161 36629 34813 995132 018---
19164 59327 68412 331136 909---
20167 88525 96510 612141 920---
21171 24324 1898 836147 054---
22174 66722 3547 000152 314---
23178 16120 4585 104157 703---
24181 72418 4993 145163 225---
25185 35916 4751 121168 884---
TOTAL3 691 215950 025508 8882 741 1900Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 741 190
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 115 241 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +24 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+24 201+2 172+22 029
2+24 201+20 340+3 861
3+24 201+21 341+2 860
4+24 201+22 366+1 835
5+24 201+23 416+785
6+24 201+24 491-290
7+24 201+25 592-1 391
8+24 201+26 719-2 518
9+24 201+27 873-3 672
10+24 201+29 056-4 855
11+24 201+30 266-6 065
12+24 201+31 506-7 305
13+24 201+32 776-8 575
14+24 201+34 077-9 876
15+24 201+35 410-11 209
16+24 201+36 775-12 574
17+24 201+38 173-13 972
18+24 201+39 605-15 404
19+24 201+41 073-16 872
20+24 201+42 576-18 375
21+24 201+44 116-19 915
22+24 201+45 694-21 493
23+24 201+47 311-23 110
24+24 201+48 968-24 767
25+24 201+50 665-26 464
Total+605 025+822 357+-217 332
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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