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Appartement à vendre

VilleÉvreux (27)
Surface61m²
Coût Total109 680€
Loyer Annuel8 007€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 500 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 614,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres

Idéal investisseur. Appartement F3 de 61 m² offrant une rentabilité brute de 8,1%.

Locataire en place depuis sept 2025, solvable et sérieux. Bail non meublé à échéance 31 aout 2028. Loyer mensuel 670€ + charges locatives 50€. Taxes foncières: 1278€. Charges annuelles copropriété (part copropriétaire): 600€. Diagnostic de performance énergétique collectif réalisé en 2024. Prévoir 3000 à 5000€ de travaux de copropriété d'ici 5 ans. Aucuns travaux voté à l'AG de janvier 2026.

Situé stratégiquement à 8 min à pied de la gare d'Évreux (Paris 1h), ce bien bénéficie d'une stabilité locative exceptionnelle (occupé sans vacance depuis 2013). Prestations de qualité : Entièrement isolé et redistribué en 2013, double vitrage, électricité aux normes. Cuisine ouverte et équipée (électroménager récent). Salle d'eau italienne et chauffe-eau dernière génération (2026). 4ème et dernier étage. Calme et très lumineux. 2 chambres. Cave de 9m².

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.018484, 1.158379
Total : 109 680€
Prix d'acquisition : 98 500€
Travaux : 3 300€
Valeur du bien : 101 800€
Frais de notaire : 7 880€
Coût estimé : 7 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 667€/mois
Loyer annuel estimé : 8007€/an
Fourchette totale : 549€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 6589€ - 9731€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 692,31 €/m²
Basé sur :267 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 231 €
Prix d'achat :98 500 €
Décote à l'achat :-4 731€ (-4.6%)
Marge achat-revente :-6 449€ (-6.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 575,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 285,77€
Coût de l'assurance :9 597,00€
Taxe foncière : 1 278,00€/an
Soit par mois : 106,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 667,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 731,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D et le chauffage est conforme.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car les fenêtres sont en double vitrage et conformes.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car le chauffe-eau est récent (2026).
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 300 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation légère:900€
    Peinture salle de bain: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 007 €/an
Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 682 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 680 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 278 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 244 €
Revenus locatifs : +8 007 €
Charges déductibles : -9 244 €
Résultat foncier Année 1 : -1 236 €(Déficit de 1 236 €)
Imputable sur revenu global : 1 236 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 944 €/an
Revenus locatifs : +8 007 €
Charges déductibles : -5 944 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 064 €/an
Prix d'achat du bien : 98 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 025 €(65% de 98 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 328 €/an
Calcul : 64 025 € × 3,636% = 2 328 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 007 €9 247 €3 685 €-1 240 €1 240 €--
28 168 €5 849 €3 587 €2 318 €---
38 331 €5 748 €3 486 €2 583 €---
48 498 €5 643 €3 381 €2 854 €---
58 667 €5 535 €3 273 €3 132 €---
68 841 €5 423 €3 161 €3 418 €---
79 018 €5 307 €3 045 €3 711 €---
89 198 €5 187 €2 925 €4 011 €---
99 382 €5 063 €2 801 €4 319 €---
109 570 €4 934 €2 673 €4 635 €---
119 761 €4 802 €2 540 €4 959 €---
129 956 €4 664 €2 402 €5 292 €---
1310 155 €4 522 €2 260 €5 633 €---
1410 358 €4 375 €2 113 €5 983 €---
1510 566 €4 223 €1 961 €6 343 €---
1610 777 €4 065 €1 804 €6 711 €---
1710 992 €3 903 €1 641 €7 090 €---
1811 212 €3 734 €1 472 €7 478 €---
1911 437 €3 560 €1 298 €7 877 €---
2011 665 €3 380 €1 118 €8 286 €---
2111 899 €3 193 €931 €8 705 €---
2212 137 €3 000 €738 €9 136 €---
2312 379 €2 801 €539 €9 579 €---
2412 627 €2 594 €332 €10 033 €---
2512 879 €2 380 €118 €10 499 €---
TOTAL256 479 €113 133 €53 286 €143 347 €1 240 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 372 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 347 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 007 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 682 €-372 €+2 054 €
2+1 682 €+695 €+987 €
3+1 682 €+775 €+907 €
4+1 682 €+856 €+826 €
5+1 682 €+940 €+742 €
6+1 682 €+1 025 €+657 €
7+1 682 €+1 113 €+569 €
8+1 682 €+1 203 €+479 €
9+1 682 €+1 296 €+386 €
10+1 682 €+1 391 €+291 €
11+1 682 €+1 488 €+194 €
12+1 682 €+1 588 €+94 €
13+1 682 €+1 690 €-8 €
14+1 682 €+1 795 €-113 €
15+1 682 €+1 903 €-221 €
16+1 682 €+2 013 €-331 €
17+1 682 €+2 127 €-445 €
18+1 682 €+2 243 €-561 €
19+1 682 €+2 363 €-681 €
20+1 682 €+2 486 €-804 €
21+1 682 €+2 612 €-930 €
22+1 682 €+2 741 €-1 059 €
23+1 682 €+2 874 €-1 192 €
24+1 682 €+3 010 €-1 328 €
25+1 682 €+3 150 €-1 468 €
Total+42 050 €+43 004 €+-954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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