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Maison de ville 5 pièces 126 m²

VilleBellac (87)
Surface126m²
Coût Total116 472€
Loyer Annuel11 744€
Rentabilité10.08%
Cashflow/mois+270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 900 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 523,02 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 126 m² - Maison à vendre 5 pièces BELLAC (87)

Maison de village à rénover offrant un potentiel incroyable à Bellac. Idéalement située dans un quartier paisible en plein centre de Bellac, cette maison de 126m² répartis sur 3 niveaux est parfaite pour les amateurs de projets de rénovation et de tranquillité. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un ancien bar restaurant, une cuisine indépendante, un WC. Ces espaces peuvent être repensés et rénovés selon vos goûts et besoins. Au premier étage, un salon pouvant devenir une chambre, une chambre ainsi qu'une salle d'eau et au deuxième étage deux autres chambres qui complètent l'espace nuit. Chaque pièce offre un potentiel unique pour créer des espaces de vie personnalisés et confortables. L'exposition ouest de la maison vous garantit une luminosité optimale tout au long de la journée, créant une atmosphère agréable et conviviale. Afin de pouvoir profiter de l'extérieur, un accès par la cuisine amène sur une petite cours de 20m² exposée plein ouest. Bien que nécessitant des travaux de rénovation, cette maison de village représente une réelle opportunité pour les bricoleurs et les passionnés de rénovation. Profitez de cette occasion unique de créer le foyer de vos rêves en laissant libre cours à votre imagination. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Séverine RICHARD Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°900 658 923 Greffe de LIMOGES) [Coordonnées masquées] (réf. 605048 ) Référence annonce : 830031246759 Date de réalisation du diagnostic : 04/07/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 354 € et 4 538 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Bellac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87300
Coordonnées : 46.104930, 1.087440
Total : 116 472€
Prix d'acquisition : 65 900€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 111 200€
Frais de notaire : 5 272€
Coût estimé : 5 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 979€/mois
Loyer annuel estimé : 11744€/an
Fourchette totale : 770€ - 1243€/mois
Fourchette annuelle : 9245€ - 14917€/an
Rentabilité brute :10.08%
Fourchette de rentabilité :7.94% - 12.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :912,87 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :115 022 €
Prix d'achat :65 900 €
Décote à l'achat :-49 122€ (-42.7%)
Marge achat-revente :-1 450€ (-1.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 472€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 610,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 585,52€
Coût de l'assurance :10 191,30€
Taxe foncière : 1 174,36€/an
Soit par mois : 97,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 978,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :269,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état général
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300€
    Isolation combles: 126 m² × 50€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:500€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde (1 chambre):1 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde (2 chambres):3 600€
    Rénovation 2 chambres: 24 m² × 150€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 744 €/an
Calcul : 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 472 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 174 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 792 €
Revenus locatifs : +11 744 €
Charges déductibles : -50 792 €
Résultat foncier Année 1 : -39 048 €(Déficit de 39 048 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 648 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 492 €/an
Revenus locatifs : +11 744 €
Charges déductibles : -5 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 252 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17648.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 835 €(65% de 65 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 558 €/an
Calcul : 42 835 € × 3,636% = 1 558 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 744 €50 795 €3 913 €-39 052 €21 400 €17 652 €17 652 €
211 978 €5 392 €3 810 €6 587 €--11 065 €
312 218 €5 284 €3 702 €6 934 €--4 131 €
412 462 €5 173 €3 591 €7 290 €---
512 712 €5 058 €3 476 €7 654 €---
612 966 €4 939 €3 357 €8 027 €---
713 225 €4 816 €3 234 €8 410 €---
813 490 €4 688 €3 106 €8 801 €---
913 760 €4 556 €2 974 €9 203 €---
1014 035 €4 420 €2 838 €9 615 €---
1114 315 €4 279 €2 697 €10 036 €---
1214 602 €4 133 €2 551 €10 469 €---
1314 894 €3 982 €2 400 €10 912 €---
1415 192 €3 826 €2 244 €11 366 €---
1515 495 €3 664 €2 082 €11 831 €---
1615 805 €3 497 €1 915 €12 308 €---
1716 121 €3 324 €1 742 €12 797 €---
1816 444 €3 146 €1 563 €13 298 €---
1916 773 €2 960 €1 378 €13 812 €---
2017 108 €2 769 €1 187 €14 339 €---
2117 450 €2 571 €989 €14 879 €---
2217 799 €2 366 €784 €15 433 €---
2318 155 €2 154 €572 €16 001 €---
2418 519 €1 935 €353 €16 584 €---
2518 889 €1 708 €126 €17 181 €---
TOTAL376 152 €141 436 €56 586 €234 716 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 716 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 466 €-6 420 €+8 886 €
2+2 466 €0 €+2 466 €
3+2 466 €0 €+2 466 €
4+2 466 €+948 €+1 518 €
5+2 466 €+2 296 €+170 €
6+2 466 €+2 408 €+58 €
7+2 466 €+2 523 €-57 €
8+2 466 €+2 640 €-174 €
9+2 466 €+2 761 €-295 €
10+2 466 €+2 884 €-418 €
11+2 466 €+3 011 €-545 €
12+2 466 €+3 141 €-675 €
13+2 466 €+3 273 €-807 €
14+2 466 €+3 410 €-944 €
15+2 466 €+3 549 €-1 083 €
16+2 466 €+3 692 €-1 226 €
17+2 466 €+3 839 €-1 373 €
18+2 466 €+3 990 €-1 524 €
19+2 466 €+4 144 €-1 678 €
20+2 466 €+4 302 €-1 836 €
21+2 466 €+4 464 €-1 998 €
22+2 466 €+4 630 €-2 164 €
23+2 466 €+4 800 €-2 334 €
24+2 466 €+4 975 €-2 509 €
25+2 466 €+5 154 €-2 688 €
Total+61 650 €+70 415 €+-8 765 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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