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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTourriers (16)
Surface103m²
Coût Total148 290€
Loyer Annuel10 752€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 902,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Sans vis-à-vis

Maison ancienne comprenant au rdc une cuisine, salle à manger, salle d'eau avec wc. Au 1er étage deux grandes chambres, combles aménageables. Prévoir un budget travaux pour, huisseries à l'étage, normes électrique, système de chauffage, rafraîchissement peinture isolations murs, cuisine, salle d'eau , isolation des combles. Les atouts: Sans vis à vis, jardin clos, grange de 65m² avec hauteur sous plafonds d'environ 7.50m. Idéalement situé à 10minutes de champniers et 15minutes du gond pontouvre.

Cette annonce référence 307636 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier DEBORAH BENOIT (EI) immatriculé au RSAC de ANGOULEME (16000) sous le numéro 89006345600010.

Prix du bien : 93 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Tourriers
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16560
Coordonnées : 45.789900, 0.187080
Total : 148 290€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 47 850€
Valeur du bien : 140 850€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10752€/an
Fourchette totale : 717€ - 1120€/mois
Fourchette annuelle : 8603€ - 13438€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 347,62 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 805 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-45 805€ (-33.0%)
Marge achat-revente :-9 485€ (-6.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 777,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 043,65€
Coût de l'assurance :12 975,38€
Taxe foncière : 1 075,21€/an
Soit par mois : 89,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 896,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: surface combles à isoler (environ 50 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des huisseries à l'étage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage dans la salle d'eau
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 850 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 11 000€ + 4 500€ (pose) = 13500€
  • Isolation:2 750€
    Isolation des combles: 50 m² × 55€/m² = 2750€ (pose incluse)
  • Menuiseries:1 300€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres à 650€ = 1300€ (pose incluse)
  • Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète à 6000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain à 6000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (pose incluse)
  • Salle à manger:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tourriers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 752 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 290 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 422 €
Revenus locatifs : +10 752 €
Charges déductibles : -54 422 €
Résultat foncier Année 1 : -43 670 €(Déficit de 43 670 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 270 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 572 €/an
Revenus locatifs : +10 752 €
Charges déductibles : -6 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22269.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 752 €54 427 €4 983 €-43 675 €21 400 €22 275 €22 275 €
210 967 €6 444 €4 850 €4 523 €--17 752 €
311 186 €6 308 €4 713 €4 879 €--12 873 €
411 410 €6 166 €4 572 €5 244 €--7 629 €
511 638 €6 020 €4 425 €5 619 €--2 010 €
611 871 €5 868 €4 274 €6 003 €---
712 109 €5 711 €4 117 €6 397 €---
812 351 €5 549 €3 955 €6 802 €---
912 598 €5 381 €3 787 €7 217 €---
1012 850 €5 208 €3 613 €7 642 €---
1113 107 €5 028 €3 434 €8 079 €---
1213 369 €4 842 €3 248 €8 527 €---
1313 636 €4 650 €3 056 €8 986 €---
1413 909 €4 451 €2 857 €9 458 €---
1514 187 €4 246 €2 651 €9 942 €---
1614 471 €4 033 €2 439 €10 438 €---
1714 760 €3 813 €2 218 €10 948 €---
1815 055 €3 585 €1 991 €11 471 €---
1915 357 €3 349 €1 755 €12 007 €---
2015 664 €3 105 €1 511 €12 558 €---
2115 977 €2 853 €1 259 €13 124 €---
2216 297 €2 592 €998 €13 704 €---
2316 622 €2 322 €728 €14 300 €---
2416 955 €2 043 €449 €14 912 €---
2517 294 €1 754 €160 €15 540 €---
TOTAL344 392 €159 749 €72 044 €184 643 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 258 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 258 €-6 420 €+8 678 €
2+2 258 €0 €+2 258 €
3+2 258 €0 €+2 258 €
4+2 258 €0 €+2 258 €
5+2 258 €0 €+2 258 €
6+2 258 €+1 198 €+1 060 €
7+2 258 €+1 919 €+339 €
8+2 258 €+2 041 €+217 €
9+2 258 €+2 165 €+93 €
10+2 258 €+2 293 €-35 €
11+2 258 €+2 424 €-166 €
12+2 258 €+2 558 €-300 €
13+2 258 €+2 696 €-438 €
14+2 258 €+2 837 €-579 €
15+2 258 €+2 982 €-724 €
16+2 258 €+3 131 €-873 €
17+2 258 €+3 284 €-1 026 €
18+2 258 €+3 441 €-1 183 €
19+2 258 €+3 602 €-1 344 €
20+2 258 €+3 767 €-1 509 €
21+2 258 €+3 937 €-1 679 €
22+2 258 €+4 111 €-1 853 €
23+2 258 €+4 290 €-2 032 €
24+2 258 €+4 473 €-2 215 €
25+2 258 €+4 662 €-2 404 €
Total+56 450 €+55 393 €+1 057 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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